« 2010年08月 | メイン | 2010年10月 »
また円高が進んでいます。
15日に6年半ぶりに介入を実施して以降、
一時は85円台に安定的に推移していた為替も、再び
83円台に入っています。
今日発表された政府・日銀による９月の為替介入総額は、
６年半ぶりの介入を実施した際の１日で２兆円規模とされる
介入額からほとんど増えていません。
16日以降は少なくとも大規模介入は控えていたという事に
なります。
次は、どのタイミングで大規模介入に踏みきるのか、
マーケットの期待は再び膨らみつつあるようですが、
その有効性の検証を含めて、難しい選択を迫られる事に
なります。
どう考えても単独介入は、現在の状況であれば、
「一時しのぎ」の結果になってしまう事が予想されます。
政府・日銀は再び、難しい判断を下す次期に来ていると
いえるでしょう。
私ごとで恐縮ですが、私の現在住んでいる
賃貸マンションが、今月契約更新の月となっています。
現契約では、更新の際には
更新料 １ヶ月分
更新事務手数料 ０．５ヶ月分
を支払うという事になっています。
通常の月額賃料と合算すると、今月の支払いは
２．５ヶ月分ということになってしまいます。
このブログでも何度か取り上げていますが、
最近、この更新料、更新事務手数料の取り扱いについて
「無効である」という判決が最高裁で下されるケースが
出て来ました。
それを受けて業界では、「みなし賃料」の制度を
広めようという動きが出て来ています。
みなし賃料とは、2年間（もしくは4年間）に支払う総賃料を
明記することによって賃貸市場の透明化を図るというものです。
礼金や更新料と言った、表面的な賃料には反映されない
入居者が負担するお金も、この見なし賃料に反映させることに
なります。
で、私もコンサルタントという立場もあるので、ここは穏便に
一応、管理会社に電話で質問をしてみました。
これらは払う義務はあるのか、支払いを拒否できるのかと。
私の主張した点は以下の通りです。
・更新料は、オーナーさんに支払われるもの。うちのオーナーは
１階に居住しており、いつも色々良くしてもらっている。
更新料は払うつもり
・更新事務手数料は管理会社に入る手数料。
てか、事務手数料って具体的に何するの？書類の郵送とかレベルでしょ？
そんなの５０００円もあれば十分じゃね？
・そもそも手数料というのは依頼された役務に対する対価でしょ？
私たち借主側は管理会社に更新について何も依頼してなくね？
むしろ更新手続きの業務を依頼しているのは、貸主側じゃね？
貸主側からもらうべきじゃないの？更新事務手数料って。
というような旨を、もちろんもっと丁寧に（笑）主張しました。
結果は社内で検討するので、ちょっと時間を下さいとのことでした。
さて、どうなることやら。
☆ブログランキング 参加中！ クリックのご協力をお願いします！
経済学やファイナンスの基礎的な理論を学ぶ上で
現実のビジネスとの乖離を感じる事は、結構あります。
ただそれを「机上の空論」と否定的に捉えるのではなく、
その根本的な原因はどこにあるのかという前向きな視点で
見てみると、中々面白い事に気づく事があります。
逆に、実際のビジネスの視点にその観点を付加する事で
意外にアカデミックな理論上のモデルが適用出来たりします。
今日、取り上げる
機会費用
もその１つだと思っています。
経済学やファイナンスの世界では、資源や商品、または人の
効用（満足度）は有限で、常に一方を増やす為には、他方を
減らさなければならないというトレードオフの状態、パレート均衡
の状態を前提に、理論が作られています。
機会費用とは、ある行動を選択したために諦めざるを得なかった
別の行動から得られたはずの利益のこと。
例えば、このブログでも何度も取り上げている、DCF法の概念における
割引率の概念も、この機会費用の考え方から成り立っています。
なぜ、１年後の１００万円は今年の１００万円の価値とは異なるのか。
計算上は１年後の１００万円を（１＋割引率）で除して、現在価値を
求めるのですが、これは上記の理論に従えば、もし今１００万円を
持っていれば、他のモノに投資したり、他の商品を購入したりという
機会があったわけです。
これらのチャンスを諦めた費用を機会費用と言える訳です。
このような概念が、実際のビジネスでは中々、見えにくい。
機会費用の概念を正確に理解し、ビジネスに展開するだけでも
かなり現状のモデルの問題点や課題点、解決策が見えてきます。
機会費用を正確に理解する事で、経済学やファイナンスの理論を
実際のビジネスに役立てることもできるものと思います。
マンションの資産価値について考える機会や
お話する機会が多い。
資産価値とは何か？
売買する際の中古流通価格？
投資用不動産などであれば、当然に売却価格は
キャピタルゲインという概念において重要な視点であるし、
DCFの概念においても同様です。
だた、一般の居住目的で
購入されたファイミリー型マンションの資産価値とは
何を指すのでしょうか？
単純に中古流通価格ではないのではないでしょうか。
住み心地や、そこに一生住んでいたという思い、
それを醸成させるための居住者間の良好な関係。
このような目や数字には表れないものも、資産価値の大小を
左右する重要なファクターであると言えるでしょう。
管理会社は資産価値を維持・向上させる事が使命であると
するならば、このような点を見える化し、それらの成長度
を引き上げることを、商品やサービスに展開するという視点も
求められているように感じています。
IRR、内部収益率は１つのマジックを内包しています。
不動産評価や事業評価の際の指標としてのIRRは、
当然ですが、その値は高い方が良い。
IRR20％より40％の方が良い投資案件という事になります。
IRRとはNPVの累計がゼロになる割引率を求める事になります。
詳細の説明はここでは避けますが、
キャッシュが1年目から安定的に生まれる投資案件と
1年目、2年目までは赤字が発生し、その後大幅なプラスのキャッシュが
生まれる投資案件があった場合、
実はキャッシュフローのバランスの違いで、5年間のIRRの値が
後者が前者を上回る場合があります。
つまりIRRだけの値を聞けば後者の案件に投資を選択する事になります。
しかし、このIRRの数字には上記のような「キャッシュのタイミング」の概念が
入っていません。
実際、今は、一般的に言われる「損して得取れ」的な投資、つまりJカーブ効果
のように、最初一旦沈むがその後上がっていくという投資案件に対して
極めてネガティブ、全く見向きもしないといっても良い状態にあります。
それだけに安定的にインカムゲインを獲得できる投資は魅力的だというわけです。
IRRのマジックには気をつけましょう。
２０００年以降に活況を博した不動産ファンドブームでは
不動産と金融が融合し、証券化スキームに代表されるような
「不動産金融工学」や不動産を媒介としたストラクチャード・ファイナンスが
もてはやされました。
これらの目的は主に、
「どのようにお金を引っ張ってくるか」という視点に傾倒していた
といわざるを得ない点が多いように感じてます。
本来であれば、不動産金融工学やストラクチャードファイナンスの
活用目的には、倒産（デフォルト）リスクの見える化という視点も
あるはずです。その視点が圧倒的にかけていたように思います。
リスク管理としてのファイナンスの技法の使い方、あり方については
（特に不動産について）私自身も、もっと勉強したいと思うテーマの
１つであります。
クライアント企業の不動産会社が、
成約した買い客、売り客に対する満足度調査を
実施して、その回答が返って来ています。
この企業、企業とのしてのブランド力も十分に有ることもあって、
おおむね満足との声も多い一方、要望や不満を書いてくる
顧客には、１つの傾向が見て取れます。
それは端的に言うと、
「もっと私の事を気にかけて」
という声。
それは時に「連絡が少ない」とか
「電話がつながらない事が多かった」とか
「○○ということは聞いていなかった」
という表現になって顕在化します。
私も色んなところで話しますし、使い古された
表現かもしれませんが、不動産購入や売買に対する
一般消費者とプロとの感覚の差は非常に大きいということです。
つまり、一般の人に取って不動産を売ったり買ったりする事は
一生に一度か二度あるかないか。
不動産会社の営業担当者は、それを毎日の仕事として、
年間何十件もの取引に携わる訳です。
当然、そこには思い入れや感覚の差が現れます。
よく例えとしてお話するのが結婚式場。
結婚をする当事者にとっては、結婚式とは
それこそ出来れば一生に一度の経験で終わらせたいもの。
しかし式場や担当者にとってはそれは日常的なビジネス。
年間何十組、何百組も取り扱うわけです。
この「日常と非日常との感覚の差」は意外に大きいもので、
営業担当者は頭で上記の事を理解していたとしても、
ちょっとした行動や発言、表情などにもそのよう差が見え隠れ
してしまうものです。
お客様は敏感にそれらを感じとります。
では、どうするか。
１つの結論としては、不動産取引が会社/営業担当者にとっては
ごく日常的な業務であり、顧客にとっては一生に一回の大切な機会
であるという事実を、覆す事はできません。
単に、営業マンが「気をつけよう」と心がけたとしても
どうしてもその差は敏感に伝わってしまいます。
そこは、会社の仕組みやルールで対応する方法が有効であると考えています。
ツールや営業のフォロールール、会社から送られる各種資料等、
会社全体としてお客様の一生に一度の大切な取引を全面的にサポートします
という姿勢を、「見える化」するという意味です。
営業担当者は実務者であり、数字を獲得すべく最善を尽くすポジションに
いるわけです。一人一人のお客様を丁寧、親切にといっても
そこには必ず「生産性」とのトレードオフが発生します。
よって、ここはむしろ会社の対応として、フォローする方が効率的であり
効果的であると思っています。
M＆Aの際の事業価値の評価法についても、
不動産の価値の評価法についても、ストック資産の価値を評価する
方法には通常、次の３つの方法が考えられます。
というか、すべてこの３つの考え方に収斂されると言えるでしょう。
すなわち
１．マーケット法
２．コスト法
３．インカム法
の３つです。
マーケット法とは、過去から現在に至って市場で取引されている
実例に基づいた価値の算定方法。
M＆Aの世界では、類似企業比較法、マルチプル法などがその代表的な
手法と言えるでしょう。
不動産の価値評価法においては、取引事例法による算出が、
これに該当します。
２つめのコスト法とは、すなわち
当該ストック資産を改めてゼロから作り上げる時のコストを
元に考えられる方法。
M&Aの世界では、時価による純資産法、
不動産の価値判断の手法としては、原価法が上げられます。
そして３つめはいわゆる、そのストック資産が将来生み出す収益
を元に今の価値を算出する方法をインカム法と定義します。
その際にはM&Aの事業評価も不動産の評価にしても
いずれもDCF法を活用します。
上記、３つの手法において、現在、M＆Aの際の事業評価においても、
不動産の価値評価においても最も、重要視されているは、３つめの
インカム法、DCFという考え方です。
不動産ストックビジネスを考える上においても、
特に管理コストや単価をどのように捉えるかという戦略においても
業界慣習や競合動向を意識したマーケット法や、社内コストの
積み上げ＋利益の結果としての単価と捉えるコスト法に加え、
そのストックビジネスから得られる収益を元に、今の売価を
考えるインカム法の考え方も、考慮する必要があると、
考えています。
現在、そのような考え方に基づいて単価を設定している
不動産ストック事業会社は皆無に等しいと思いますが。
米国FOMCの声明で再びドル安が進みつつあります。
デフレ懸念を払拭する為に、場合によっては一層の
金融緩和を測るとしました。
これを受け、ドル安が進んでいます。
米国のファンダメンタルズで、ドルの価値が下がるという
流れは、基軸通貨としての信認を問われているとも言えるでしょう。
すなわち、これまではドル安になるトレンドは
リスク回避の結果として集まっていたドルへの資金が、
投資家のリスク選好が回復し、再びリスク資産にお金が
戻る過程で、発生するケースが多かったのですが、
最近のドル安は米国のファンダメンタルズの弱さによるものです。
せっかく単独為替介入により１ドル８５円まで戻して来た
円ですが、また来週以降、再び円が増価する可能性は十分に
あると言えるでしょう。
今日、国土交通省が発表した
２０１０年７月１日時点の都道府県地価（基準地価）によると、
住宅地の全国平均は前年比３・４％下落、
商業地に至っては４・６％下落となりました。
前年を割り込むのは住宅地が１９年連続、
一時、回復した商業地は３年連続。
三大都市圏に絞ってみれば、
下落幅が半減しており、見方によれば、都心部の一部には
“下げ止まり”の兆しも出てきたといえるでしょう。
ただ、国内外の政治・経済は不安定な状況が続いているので
まだなんともいえないのですが。。。
全国約２万２７０１の調査地点のうち、
下落したのは全体の９８・５％に当たる２万１４５７カ所。
一方、上昇は２７カ所（前回３カ所）、
横ばいは３０２カ所（同２５７カ所）。
三大都市圏をもう少し詳しくみてると
住宅地の下落率が２．９％（前年５．６％）、
商業地の下落率が４．２％（同８．２％）
でいずれも前回からほぼ半減。
場所によっては前回マイナスから大幅に反転し
プラスに転じたところもあります。
住宅エコポイントを始めとする、政府の住宅投資促進施策の
影響もあり、マンション需要を中心に、住宅需要が徐々に回復
しつつあることがその原因の1つと考えられます。
一方で、不動産の法人需要については、オフィス市場を中心に
まだまだ低迷が続いていると見ています。
不動産市況全体の観点から言えばオフィスの賃料相場や空室率
という指標は、いわゆるファンダメンタルズであるといえるので、
その意味からすれば、市場全体の本格的回復は、未だもう少し
時間がかかるものといえるでしょう。
今回の基準地価の発表をどう受止めるか。
19年連続下落
ととるか、
下げ止まりとみるか。
個人的には、今のこの経済の早い動きの中で、
7月1日時点の地価動向は、その後の約3ヶ月近くの時間の流れの
中で、既に大きく流れが変わっている可能性もある
と思っています。
７月以降の円高・株安、米国・欧州経済の動向を振返ってみると
この意味はよくご理解いただけるのではないでしょうか。
リーマンショック以後、大打撃を受けた分譲マンション業界。
実際、私どもコンサルティング会社に対する
マンションデベロッパーからのご依頼やご相談の数も
一気に減少しました。
しかし昨年末から、今年の初めにかけて、徐々にですが、
マンションデベロッパーからの問合せやご相談の数が
徐々に増え初めてきました。
不動産経済研究所が、毎月発表している契約率や契約数
の伸びを見るまでもなく、モデルルームには徐々にお客様が
帰ってき始めています。
まさにこのタイミングで、何を思考すべきか。
もっと言えば、2008年、2009年と市場が低迷している間に
どのような仕込み・仕掛けを展開できていたか。
ここからが、本当の意味での生き残りをかけたマンションデベロッパーの
踏ん張りどこ、力の見せ所だと思っています。
唐突ですが、地球は温暖化しています。
現在、温暖化の原因となる二酸化炭素は
自然が吸収する量の二倍以上の量を私たち人間が排出している
と言われています。
そのCO2の人為的排出量の１／３が不動産が占めると言われています。
京都議定書や洞爺湖サミット等々、
毎回目標は、高く設定されるものの、現状は毎年二酸化炭素は
増える一方。
東京都でも「大規模事業所への温室効果がす排出総量削減義務と
排出量取引制度」が今年の４月から開始されています。
そんな中、環境面で持続可能な環境価値の高い不動産、いわゆる
環境不動産の経済的価値が注目されはじめています。
環境に配慮した対応が付加された不動産は、
純収益を増価し、または経年により利回り低減を防ぎ、
不動産の収益性、価格を上昇させるという概念です。
このあたり、水面下ではだいぶ制度も整いつつあるようで
CASBEEなどに代表されるような、評価システムも構築
されつつあります。
今後益々温暖化が進む中、不動産はどちらかというと
温暖化に対してはマイナスの側面を持つイメージがあります。
ただし、それをプラスに変える環境不動産であれば、
利回りや価格も上昇する。
そのような確証や理論が確立できれば、環境不動産に対する
投資も、やりやすくお金も集まりやすいようになると
思います。
このような環境対応は、不動産に関わらずですが、
ミッション（理念）と利益が融合しなければ、成り立つことは
できません。
言うまでもありませんが、環境不動産が今後更に拡大していく
為には、このミッションが利益にどう貢献するか、また実際に
貢献した事例が増え、その情報が一般化されていく事が、
ファーストステップになると言えるでしょう。
企業で働く人々が、やる気を持って生き生きと働く組織は
非常に理想的であり、どの企業も目指したい姿の１つである
と思います。
その為に、様々な研修や教育制度、モチベーションを高める為の
インセンティブや評価制度などの構築も、確かに、上記のような
組織を作り上げていく上では重要な施策の１つとなります。
その中で、あまり一般的な企業では取り組みが少なく、
忘れがちな視点として、最近特に私が重要視している施策が、
「自らの業務の役割と事業に対する貢献度合いを定量化する」
ことです。
人は誰しも、自らの存在価値を様々な形で明示させていきたい
という気持ちがあるものです。
それは事務職であれ、パート、アルバイトであれ、
自らの業務が、その企業や組織に取って必要不可欠であり
かつ、何らかの形で結果（利益）に貢献できているという実感は、
業務を行なう上でのモチベーションの形成に大きく影響を
及ぼすものと言えるでしょう。
そして結果に貢献しているレベルを、より具体的かつ定量的に
伝える事ができるとすれば、その効果はより高まります。
逆に言うと、それらを適格に明示できない業務には
無駄なものが多いと言えるかもしれません。
全ての業務には結果（利益）につながる生産的な活動であって
しかるべきであり、その生産性の目標値および、それが達成
する事に寄って、結果にどれほどの貢献、影響を与える事が
できるのかという視点は、業績を向上させる上でも、業務を
改善させる上でも、非常に重要な視点です。
それらを明らかにさせた上で、それぞれの業務を担当する
社員にも同じ意識と情報を与えておくことことの効果は、
単なる評価や目標管理といった制度上のメリットのみならず
前述した、モチベーションのアップにもつながるというのが
私の個人的な感想です。
是非、一度、試してみてはいかがでしょうか。
ここ数日、円高に対する議論が激しくなっています。
政府・日銀のとった単独為替介入は、
非不胎化政策であるとの話もあり、円高に対する警戒感が
どれほど強いものであったかを表しています。
ところで、これは一部のエコノミストや識者も指摘している
ことですが、今の為替は本当に円高と言えるのかという議論。
各国の物価水準などを勘案した実質実効為替レートでみると
今回の円高は、5年前の水準に戻った程度の話。
むしろ2008年前半までが、いわゆる円安バブルであり、
今はその調整期間であるという見方です。
確かに、ここ１５年あまりの間で米国の物価はCPIで４０％程度
上がっているのに対し、日本はほぼゼロパーセント。
確かに、実質実行為替レートベースでは、未だ円安であるという見方も
正しいと言えるかもしれません。
その見地から見れば、今回の単独の為替介入も、非胎化政策も、
あまり意味がないという意見も、論理的には正しいような気がします。
ただ、今回それでも政府・日銀がこの奥の手を取らざるを得なかった
というのは、マーケットの状況を見てのことでしょう。
つまり、いかに「実質実効為替レートベースで見ればまだまだ円安」
と理論的には正しい事を主張したとしても、
名目ベースでの為替レートが円高に進む事は、為替を活用して
取引をする企業、特に輸出企業にとっては大打撃を受けることに
なりますし、それを見越して株価も下落することになります。
結局、何が正しいかというよりも、マーケットがどう感じ、
どう反応するかという観点で、実態経済が動かされている側面が
強くなっているわけです。
よって、動かざるを得なかったのだと思います。政府・日銀は。
ただ、逆説的ですが、実際に実行した後に、
冷静に、理論的に考えてみれば、今回の所々の政策、
当然ですが、円高に対する短期的な抑制にはなったとしても、
構造的な円高傾向が改善されるとか、
非胎化政策により、デフレが解消されるとか
って話は、行き過ぎていて、
「それは無理でしょう」という結論になります。
今回の為替介入。
どうやら、非不胎化政策がとられる方向にあるようです。
為替介入は日銀が民間金融機関に指示してドル買い円売りを
おこないいますが、通常だとドルを買うために放出した
大量の円を、そのまま市場においておくとインフレになって
しまうため、日銀が国債などを売却する（売りオペ）形で
放出した円を吸収するという手段をとります。
これを「不胎化政策」といいます。
しかし、今回はこれをやらずに、市場にあふれた円を
そのまま放置しておくという方法、つまりインフレ効果を
そのままにしておく事を「非不胎化政策」と呼ぶわけです。
日本は長年、デフレに悩まされています。
この「非不胎化政策」をとることによって、このデフレを
改善できるのではという期待があります。
こうなると、理論上は日銀が輪転機をまわして
お金をすればする程、ドルを買って、市場には際限なく
円があふれるということになります。
ただこの「非不胎化」という話は、
市場に対する日銀の“リップサービス”と評価する声も出ているようで。
実際のところは分かりません。
ただ、「美人投票」といわれているマーケットにおいては
「みんながそう思えば、そう動く」わけなので、
今のこの段階で、一定の効果はあるといえるのではないでしょうか。
それにしても、今回の為替介入、
タイミングといいやり方といい、中々にクレバーな介入だった
と感じますが。皆さんいかがでしょうか。
今朝、政府・日銀による円売り・ドル買い介入が実行されました。
これを受けて、為替は一気に減価。
1ドル85円台まで戻りました。
日経平均株価も急反発。
２１７円高、９５１６円５６銭。
中々に考えられたタイミングでの為替介入ではというのが
最初の印象でした。
つまりは昨日民主党の代表選挙で、為替介入に積極的な小沢さんが
落選したこにより、市場は円高容認の雰囲気が広がり、
今朝方のNY外国為替市場では1ドル82円台まで増価していました。
今から振返ってみると、やはり政府・日銀としては83円が1つの介入の
目安だったのでしょう。
そういう意味では、狙い通り、現在はその効果があらわれていると
いえるでしょう。
ただし、問題は、中長期的なトレンドを変えるまでの力があるかどうか。
今回の介入は日本国のみの単独介入。
円高の根本にはドル安があります。
米国の雇用や消費が回復し、経済が再び活性化しなければ、
結局のところ、今の流れは中々変わらないというのが実感です。
今現在でさえ一層の金融緩和が含んだ発言の多いFRB、
下がる長期金利の現状を見ていると、結局今回の介入がどこまで
その効果を発揮するのか・・・
といっても、おそらくそんなことは政府・日銀も十分承知の上、
それでも今、このタイミングが最もベストとして、判断したのでしょう。
いずれにしても、6年半ぶりの為替介入。
今後の動きに注目したいと思います。
今、入ってきた速報によると、
17時から開いたヨーローッパにおける外国為替市場においても
政府・日銀による円売りドル買い介入に踏み切ったもよう。
☆ブログランキング 参加中！ クリックのご協力をお願いします！
マスコミを賑わしてきた民主党の代表選挙の結果が
今日の夕方、明らかとなりました。
菅さんの再選です。
さて、どう見るか。
マーケットではまず為替が再選の報道と同時に
一気に円高にふれ、一時１ドル＝８３円０７銭まで進みました。
その後、戻しましたが、この反応はある程度予想されていたことです。
菅さんは、基本的にどちらかというと財政再建路線を
明示しつつあったので、円高に触れる可能性が高い事は
良くわかります。
後はこれまでと、あまり変わらないであろうという見方。
こうなると、心配なのは景気対策や株式市場、外国為替市場に対する
対話をどれだけうまくやりきれるのか。
また、今回、議員票では、ほぼまっぷたつに近い状態で
割れてしまったので、小沢さんの処遇、党内ポジショニングを
どうするかによって、今後の政権のあり方も変わってくるであろうという
点も気になるところです。
ここ数週間、民衆党の代表選挙で、（少なくともマスコミは）
大きく盛り上がった感がありましたが、蓋を開けて冷静に考えて
みれば、さて、何がかわったのか。何がその期待感を醸成していたのか。
「ねじれ国会」であることは変わらないし、首相も菅さんのままだし。
このあたり、報道などに踊らされる事無く、私たちは、
冷静かつ慎重な見方が必要だと思われます。
最近つとに感じることは、成熟した市場や企業においては
「部分最適の集合体が全体最適に、必ずしもなり得ない」
ということです。
部分で見れば最適な行動や考え方でも
その集積が全体最適とイコールにならないという事です。
経済学の世界ではこのような状態を
「合成の誤謬」（ごうせいのごびゅう）
と呼んだりします。
この場合、全体を俯瞰する能力や役割が必要になります。
すなわち、全体最適の観点から全体を俯瞰し、その結果から
部分の思考や行動をある程度コントロールするという
コントロールセンターの役割です
意外とこのコントロールセンターの役割を担う方が
いらっしゃらない企業が多いように感じます。
逆に、この役割を担う人材が（社長以外で）きちんと
確保されているような組織は、組織として非常に効率の良い動きが
取れているようにも感じます。
部分最適行動をとっている当の本人は、悪気あるわけでもなく
怠けている訳でもなく、自分の視点から見ればそれが最適な行動だ
という合理的な判断のもと、部分最適行動を選択しているケースが
多いので、やはりこれらのどこか全体最適の観点から見れば
良くないのかを正確に指摘してあげる必要があると言えます。
我々コンサルタントもまた、このような役割を担う存在の一人で
なければならないと思う、今日のこのごろであります。
国際金融システムには
トリレンマがあると言われています。
すなわち、
「資金の自由な移動」
「為替の安定」
「国内金融政策の自由度確保」
この３つを同時に満たすのは困難という意味です。
ユーロは
「資金の自由な移動」と「為替の安定」
を選択したことによって、
「国内金融政策の自由度確保」をあきらめました。
金融政策はECBに一元化したわけです。
ただこれにより、EU内でもそれぞれ経済情勢が異なる
各国の現状に応じた細やかな金融政策が取れなくなりました。
ドイツには中央銀行であるブンデスバンクは今でも存在しますが、
金融政策を決定する権限はありません。
今、為替が不安定である事が、経済に大きな影響を及ぼす
ということで、一部の人から「金本位制」に復帰すべきという
意見も有るようですが、結局これもトリレンマの原則から
逃れられません。
つまり、「為替の安定」を選択し、金本位制に戻した場合、
いずれにしても「資金の自由な移動」か「国内金融政策の
自由度確保」のいずれかを放棄しなければなりません。
「国際金融のトリレンマ」は
今の世界経済の現状を把握する上で重要なフレームワークと
いえるのではないでしょうか。
日経新聞より
-------------------------------------------------------------------------
国際通貨基金（ＩＭＦ）は、今月４～５日に韓国・光州で開いた
Ｇ20）財務相・中央銀行総裁代理会合に提出した討議資料を公表。
世界経済見通しについて
「2010年後半から11年前半にかけて一時的に減速するだろう」
と指摘。
景気回復の「下振れリスクが強まった」と警告した。
景気情勢が一段と悪化した場合は、
金融政策で対応すべきだとの認識も示した。
-------------------------------------------------------------------------
リーマンブラザーズの破綻から丸２年が過ぎようとしていますが、
未だその後遺症が根深く残る世界経済。
直後は先進国が全て財政・金融政策を緊急自体として
大幅に緩和し、なんとか世界恐慌に陥るリスクを回避したわけです。
しかし、ここにきてギリシャ問題に代表されるように
各国の財政の負担が大きくなり過ぎて、
ソブリンリスクが高まるというジレンマにも直面しています。
結果、これまで緊急避難的に対応してきた各国の
実際のファンダメンタルズは未だに脆弱で、
米国に代表されるように
雇用と家計の支出が停滞しているケースが多いようです。
金融セクターの回復も遅れていると言えるでしょう。
そういう意味で、IMFの警告はある種的を得ていて
今の現状および今後の２番底リスクを適格に捉えたものと
言えるのだと思います。
タイトルとは真逆の事を言いますが
中古不動産の価値は
立地と建物そのもので大きく決まると言えるでしょう。
不動産という特質上、立地は価値を決める上で
最も重要な観点にならざるを得ないとともに、
ハード面からみた建物の価値もまた、当然、資産価値の
大小を決める上では避けて通れない視点です。
しかしながら、不動産の購入後の資産価値を左右する、
「自らのやり方や努力で変えることができる」
ものは「管理」しかありません。
不動産を購入後、極端な話、立地を変更することは
できませんし、建物のハード面も、リフォームやリノベーション
といった手法は取れるにせよ、根本的にバリューアップさせる
ことは困難かつ、多額の費用を要するケースがほとんどです。
よって、この２つの観点は「変える事ができないもの」と
定義づけることができます。
その一方で、この「立地」と「建物」を下支えする役割として
自ら「変える事ができるもの」として重要なものは「管理」です。
管理のいかんいよって、立地や建物のそのものをより良く見せる
または違った視点から資産価値を高める要素を増やす可能性が
有ると言えます。
スクラップ＆ビルド型の不動産モデルから
ストック重視型のモデルへ。
この変革期にこそ、まさに「管理ビジネス」の重要性が
求められています。
この時代の流れに適応できる企業とそうでない企業との
優勝劣敗度合いは、今後益々大きなものとなるように感じています。
☆ブログランキング 参加中！ クリックのご協力をお願いします！
今日は、三鬼商事が毎月発表している
都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）
のオフィスビル平均空室率について。
平均空室率は、9.17%と前月比で再び上昇しました。
これまで、ずーっと、空室率は上がり続けていたのですが、
先月、７月に実に３０ヶ月ぶり（２年６ヶ月ぶり）に
下落に転じました。
しかし、今日の発表では、８月は再び上昇に転じ、
過去最高の水準を更新したとのこと。。
なんとなく不動産市況も少しずつ回復傾向にあるため
オフィスビルの賃料相場や空室率という
不動産市況のファンダメンタルズを表す指標は、
徐々に回復傾向が鮮明になりはじめる時期なのですが。
それほどネガティブになる上昇率でもありませんが、
市場では７月の改善で期待が高まっていただけに、
少し残念な今日の発表となりました。
欧州経済の不安が再熱して、再び円高が進みました。
円相場は一時８３円３０銭台まで高騰。
きっかけ７日の米ウォールストリート・ジャーナル紙の報道。
７月に行われた欧州の大手金融機関に対する
健全性審査（ストレステスト）結果について
「一部の銀行が（財政不安が指摘される）
南欧諸国の国債保有残高を過少申告していた」と指摘。
市場では、ユーロ売りが加速しました。
まさにギリシャ危機の時と同じような動きです。
元々、このストレステストには当時から、その信憑性に
懸念があるという声も多かったのですが、今になって
という感じもあります。
これを受けて野田財相も、早速「口先介入」をしましたが、
その効果は限定的。
昨今の円高。
非常に難しいのは、例えば円高とはいうものの、
実質実行為替レートベースではまだ円安の領域だという見方や
竹中さんが主張するように、日本はデフレ下にあるため、
日本の実質金利は米ドルなどよりも高く、それが円が買われる
理由であるという見方など、
為替相場の変動が、単純なマクロ経済モデルだけでは
説明しきれない変数が沢山加わっているという点でしょう。
それだけに、先日もかいたように、
この流れで一気に８０円を切る水準まで下落する
ポテンシャルはないものの、
逆にこれといったピンポイントの改善策も見当たらず、
ズルズルと今の傾向がしばらく続くという事が
予想されます。
その意味で、まさに政府・日銀は難しい舵取りを
実行しなければならない状況にあると言えるのです。
なんとも祭りの後のような雰囲気、
マーケットもほとんど関心を示すこともない
今回の金融政策決定会合。
内容は、大方の予測どおり、
政策金利（無担保コール翌日物）を現行の年０．１％に
据え置くことを決定。
８月３０日の臨時会合で政策金利と同じ超低金利で市場に
期間３～６カ月の資金を供給する「新型オペ」拡充を決定。
これの効果をしばらく見るといったところでしょうか。
いずれにしても円高は止まっていません。
一時８３円台半ばあたりまで円が増価しています。
８０円を一気に切るような、急激な円高には
しばらくなりそうにはありませんが、
逆に今のように、マクロ経済政策が全く効果を
発揮しない為替相場の基調は、
しばらく続きそうです。
今日も日経平均は４日続伸。
２週間半ぶりに9300円台を回復しました。
週末発表された８月の米雇用統計が悪いなりにも、
予測よりは良かった事を受けて、ポジティブな展開。
ただ、為替に関しては、一服感が出たとはいうものの
現在、１ドル８４円の前半。
８３円台を望む動きが続いています。
為替の動きは、相変わらず円高基調です。
為替の動きは非常に難解です。
７１年のニクソンショック以降、
金本位制から変動相場制に移り、ドルが事実上の
世界の基軸通貨になってから実はまだ４０年程度。
しかしながら既に為替相場は
単なる各国のファンダメンタルズのバランスによって
のみで動くものではな無くなっています。
各国の思惑、政府の介入、投資家の思惑等々、
時に市場メカニズムを超えた動きをするものです。
いや、それを含めて市場メカニズムというのかもしれませんが。
いずれにしても、
今の日本、これだけ国の債務が大きく、
経済成長力が現在も将来においても期待薄で、
かつ政治力も不安定であるにも関わらず、
自国通貨が増価するという傾向は、
本来おかしは話なのです。
更に、おかしな理由で増価しているので、
全うな循環メカニズムより減価もおこりにくい。
非常に、難しい局面であります。
１５年ぶりの円高ドル安が進む中で、
再度「ミセス・ワタナベ」
の動向が注目されている。
最初は、なんだそりゃと思いましたが、
ミセス・ワタナベとは、
日本の個人投資家を総称する言葉。
外国為替証拠金取引（ＦＸ）に多くの日本の主婦らが
参加するようになったことから使われるようになったそうです。
FX投資家は主に外貨の買いが中心。
となると、当然、円高局面では動きが活発になると
予想されるわけで、欧米の金融機関関係者らも
この「ミセス・ワタナベ」に
再び注目しつつあるらしい。
ウォールストリートジャーナル（ＷＳＪ）にも
「世界の外為市場を席巻するミセス・ワタナベ」
と題したコラムが掲載されたとのこと。
ただＦＸについては８月、元手の何倍まで取引が可能かを示す
「証拠金倍率」の上限規制が導入されています。
それほど、無茶なレバレッジがかけられないようになった上
リーマンショック以降、痛い目を見た個人投資家達が
再び本格的に戻ってくるには、もう少し時間がかかるとも
思えます。
私のまわりでもリーマンショック以後、
FXをやっているという人は、ほとんど聞かなくなりました。
欧米の金融機関関係者はおそらく
「ミスター・カン」や
「ミスター・ハヤミ」
よりは注目にあたいすると感じているのかもしれません。。。
注目の米国８月の雇用統計。
米労働省が発表した８月の雇用統計によると、
民間部門雇用者は前月比で６万7000人増加。
エコノミストの予想平均値、約４万人増加と
比較するとかなり良い数字。
ただ失業率は再び上昇に展示、９．６％
これを受けてマーケットは好感し、ダウは上昇。
外国為替市場もリスク選考の動きが進み、
結果として、あらゆる通貨に対するドル安が進みました。
ただ、その後発表された８月の米供給管理協会（ＩＳＭ）
非製造業総合指数（ＮＭＩ）は５１．５と、前月の５４．３から低下。
市場予想の５３．５を下回り１月以来の低水準。
ＩＳＭ統計は市場の盛り上がりに
やや水を差す格好となったようです。
雇用統計が意外に良かったのには驚きましたが、
まあ、まだまだ安心は出来ない状況にあるという
事実はかわらないと言えるでしょう。
日経新聞より
--------------------------------------------------------------------------
大証ジャスダック上場でマンションや戸建て住宅の分譲を手掛ける
新日本建物と子会社の新日本アーバンマトリックスは３日、
事業再生ＡＤＲ（裁判外紛争解決）手続きの利用を申請、
受理されたと発表した。
リーマン・ショック後の不動産不況で業績が悪化した。
負債総額は連結ベースで約128億円。
--------------------------------------------------------------------------
最近このADRが良く活用されます。
不動産業種だけでも、確か、
コスモスイニシア、日本エスコン、アルデプロ、大和システム
に続き、５社目。
上場は当面維持され、
今後、事業再生計画について金融機関との協議に入る事になります。
不動産業界初のADR、コスモスイニシアも最近では仕入れを再開
しはじめていると聞きます。
事実上の倒産とも言えるのですが、
民事再生法や会社更生法などと比較すると、
なんだかそれらよりは、まだましなようなイメージが
付いている気がしますが、決してそうでは無いはずです。
ADRはADRでとても大変だと
上記企業の１社の方から聞いた事があります。。
ここ最近、上場不動産企業の倒産劇が落ち着いた感が
あったので、新日本建物のADRは、結果的に久しぶりの
この手のニュースとなりました。
90年のバブル崩壊後20年の間で14名も
首相が交代しているのは、はずかしながらわが日本。
昨日のフィナンシャルタイムズでは
「誰でも一度は首相になれる国ニッポン
アンディ・ウォーホル流の政治がもたらす危難」
と銘打って
日本のこの首相交代は
革命（レボリューション）ではなく、
洗濯機のドラム（レボリューション、つまり、「堂々巡り」）
といわれている。
「日本の前の首相は誰だっけ？」と
ブラジルのルイス・イナシオ・ルラ・ダ・シルバ大統領は
以前、日本の前首相の名前を思い出そうとして、口ごもった。
（答えは鳩山由紀夫氏）。
「ある首相に『おはよう』と挨拶したら、別の首相に『こんにちは』と
挨拶するんだからね」というのが、大統領の説明だったと。
本当に、恥ずかしい限りだ。
なぜこんな事にと。
以前も書いたが、これだけ続くと、もはや首相を選ぶ仕組み
今の議院内閣制そのものに構造的問題点があるのではないかとさえ
思ってしまう。
ただ個人的には、今回の民主党の討論会は面白い。
ガチンコのぶつかり合いがみれるから。
なかなか面白い。
市場が成熟化するなかで、多くのビジネスにおいては
「個別最適の集合体が全体最適にはならない」
ものが多くなってきました。
つまり全体を俯瞰し、全体からみた個別の役割や
求められるものを把握し、全体最適を前提とした
個別の動きを進めていく方法論が必要不可欠な
ケースが多くなっています。
そんな中、不動産管理ビジネス（ストックビジネス）
のモデルにおいては、むしろ逆の思想や方法論が求められている
といえるでしょう。
不動産管理業の収益構造は言うまでもなく、
「1物件あたりから発生する収益」の積み重ねである。
1物件当りの額は過小でも物件数が増える事により、
「規模の経済性効果」、「経験曲線効果」などによって
物件あたりコストは低減し、収益は拡大するというモデルです。
しかし経営的観点から事業を見る際に、
往々にしてこの基本を忘れ、グロスで収益を分析し、
課題や問題点を把握するケースが多い。
つまり全社もしくや支社、或いはエリアごとで管理する
対象物件の合計値としての売上、売上原価、粗利、
販売管理費などから、管理事業の収益性及び課題点、
その解決策を検討するというフレームワークです。
当然、これらの方法も、全体の傾向値、
平均的な課題や問題点についてはある程度
把握することは可能といえますが、不動産という極めて
個別性の高い商品から派生するビジネスの場合、
その平均的な分析結果や、そこから導き出された
課題や解決方法が全く当てはまらない物件も数多く存在します。
そこで不動産管理業において、現在私たちがお奨めしている
収益管理体制は「棟別収支管理」の体制づくりである。
すなわち、売上もコストも全て物件当りに配賦して、
「物件あたりの営業利益」、「物件あたりの経常利益」を
把握するという考え方である。
換言すれば、
全ての利益の源泉、そしてコストを負担する大元は
「1棟毎の物件」であることを「見える化」させる行為といえます。
確かにこの方法を実践するには、特に移行時の最初の段階は、
かなりの煩雑な作業に時間と労力を取られるものです。
しかしながらこの個別費用法を用いて、
不動産管理事業を経営することは、
その労力以上に高い価値を得られることができるといえます。
物件別に、収益を改善する上でのボトルネックや課題ついて
「見える化」でき、その対策も具体的に講じることが出来るからであり、
それは即ち、全社的な事業構造やコスト構造の改善にもつながり、
全社業績の向上に直結するものであるからです。
不動産管理ビジネスは、平たく言えば、この
「面倒くさいことをどこまで細かくやりきれるか」
にかかっているといえます。
