IRR、内部収益率は１つのマジックを内包しています。

不動産評価や事業評価の際の指標としてのIRRは、

当然ですが、その値は高い方が良い。

IRR20％より40％の方が良い投資案件という事になります。

IRRとはNPVの累計がゼロになる割引率を求める事になります。

詳細の説明はここでは避けますが、

キャッシュが1年目から安定的に生まれる投資案件と

1年目、2年目までは赤字が発生し、その後大幅なプラスのキャッシュが

生まれる投資案件があった場合、

実はキャッシュフローのバランスの違いで、5年間のIRRの値が

後者が前者を上回る場合があります。

つまりIRRだけの値を聞けば後者の案件に投資を選択する事になります。

しかし、このIRRの数字には上記のような「キャッシュのタイミング」の概念が

入っていません。

実際、今は、一般的に言われる「損して得取れ」的な投資、つまりJカーブ効果

のように、最初一旦沈むがその後上がっていくという投資案件に対して

極めてネガティブ、全く見向きもしないといっても良い状態にあります。

それだけに安定的にインカムゲインを獲得できる投資は魅力的だというわけです。

IRRのマジックには気をつけましょう。

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