不動産評価にせよ、企業または事業評価にせよ、

その収益性から現在価値を求めるDCF法は、

現在、他の評価方法よりも重視される傾向にあります。

ただ、このDCF法には1点重大な課題を持っています。

資産価値を算出する際の分子となる

キャッシュフローの蓋然性をどう担保するかという点です。

つまり、あくまでも予測の収益、予測のコストに基づいて

不動産ならNOI、事業評価ならフリーキャッシュフローを

算出するわけです。

DCF法とは、その資産が生み出す毎年の予測NOI

またはフリーキャッシュフロー（FCF）を、期待利回りで

現在価値に割り引いたものの期間あたり合計が、

当該資産の現在価値というロジックなのですが、

そのNOIやFCFは、設定条件や算出者の見方に

よって大きくかわるものです。

別の言い方をすれば、利用される将来値は

あくまで、１つのシナリオに基づくものなのです。

そこで将来値のシナリオを複数設定し、各シナリオ間での

現在価値や内部収益率を比較するという感度分析を

実施することで、例えば、ベースケース、楽観ケース、

悲観ケースといったパターンごとの資産価値が

求められる事になります。

しかしながら、この感度分析によっていくつかのシナリオを設定し

シナリオごとに収益を計算する方法も、シナリオ設定に対する

恣意性は依然として内包されています。

これに対して、収支に影響を与える要因に対して、経験的あるいは

主観的な一定の確率分布を与え、各要因における将来値の無数の

組合せによって生じる内部収益率やNPVの計算結果を確率分布

で表現する方法をDDCF（Dynamic DCF）法と呼びます。

簡単にいうと、収入や費用に関する各項目において、何千通り、

何万通りものシナリオをコンピューターを使ってランダムに変数を

発生させ（モンテカルロシュミレーションとかっていいます）、

それぞれのケースにおける資産価格を何千とおり、何万とおりと

アウトプットとして算出し、その下限と上限、及び確率分布の目安を

図るという概念です。

エクセルでも十分にこのシュミレーションを実践することができます。

どこまでいっても将来の結果値は、神様しか知りえません。

しかし株にしても、債券にしても、為替にしても、

この

「不確実性というものに必ず内包しているリスクを極小化する」

という大いなるテーマを突き詰める事は永遠のテーマの

ようです。

どこまでいっても予測には過ぎないのですが。。。

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