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リスクとは日本語では「危機」と書きますが、
文字を見ると言いえて妙だと思います。
そうです。
リスクとは
「危険」と「機会」の両方を含むという意味です。
そのバランスををどうとるかというのが、最も重要な視点です。
その意味で、リスクとは、イメージでは、いかにも
どれだけ損をするか、その損失の大きさは？っていう論点で
捉えがちなのですが、本当は、その変動幅、バラつき、
数学的な言葉で言うと偏差、分散、標準偏差というような値が
リスクというものに該当します。
ようはバラつきです。
儲かる時と損する時の、幅がもの凄く広い時の状態というのが、
「リスク」が高いということになります。
リスクの意義を改めて考えると、
様々な視点でのリスクの捉え方をあらためなければならない点が
多く見えてくるような気がします。
企業の業績を上げる上で、仕組みやルール、ビジネスモデルを
再構築、整理することで上昇する部分と、営業マンをはじめとする
従業員のスキルやモチベーションといった個人的力量を挙げて
成果に結びつく部分と大きく２つに分けられると思います。
良くある話としては、我々のような会社に「研修」などを依頼して、
後者の部分、つまり、営業マンのスキルアップやマインドアップで
業績を向上させようという思考に向かいます。
そこで、コンサルタントや講師は言うのです。
「営業マインドや営業スキルの向上だけでは業績は上がりませんよ。
それらを下支えする会社の仕組みや評価制度等、仕組みとして
業績を向上させる手段をつくらなければなりません」
と。
しかし、これもまた現実的には少し違うかなとも、私なんかは思ったり
しています。
鶏が先が卵が先が議論かもしれませんが、営業や現場で働く人々の
意識の改革やマインドアップなしに、仕組みだけ、ルールだけ、形を
変えても意味がないというのも事実です。
仕組みとは本来、社内の雰囲気や風土から自然的に変わっていくのが
理想的だと思っています。
ルールや仕組みと言うのはかくあるべきというものではなく、
それぞれの会社の社風や、理念、規模や、これまでの変遷等にあわせた
それぞれのレベルによって構築されるべきだと思っています。
そのバランスは難しいところではありますが、
人的なマインド・スキル、会社の仕組みというものは、独立してわけて
考えるものではなく、同じ目線でバランスを見て調整しなければ
ならないと考えています。
先日、「事業ポートフォリオ」のお話をさせて頂きました。
大手不動産会社などの事業ポートフォリオを簡易に分析すると
面白い事が見えてきます。
例えば、各事業別の過去１０年間の営業利益の「額と率」
をひっぱてきてそれぞれの値の平均と、ばらつき（標準偏差）
をマトリックス上にプロットします。
それだけでみても、例えば分譲事業は一般的にリスクが高く、
利益率が低い事業であるとか、不動産仲介事業は、利益率が
高いけれど、リスク（標準偏差）も高いというような、傾向値が
なんとなく見えてきてます。
同じように不動産賃貸事業を見てみると、
利益率は高く、リスク（ばらつき＝標準偏差）は低いという結果が
導かれるケースが多いと思います。
すなわち、景気の変動に対しても、他の不動産事業に比べれば、
安定的だし、毎年ほぼ定額の賃料が入ってくるため、年による
大きなバラツキもありません。
まさに、ローリスク／ハイリターンの素晴らしい事業！という
ように、上記のような一般的に簡易分析手法を用いると
そのように見えてしまいます。
しかし、大事な視点が抜けているのです。
ここでいう事業収益とはあくまでも賃料収益です。
不動産の資産価値（時価）は全く考慮に入れられていません。
IFARS導入に向けて、既に動き出している内容でもありますが
賃貸等不動産の時価もまた、その収益性やリスクを考える上で
重要な観点になってくるということです。
今後は賃貸不動産の収益性は単なる賃料収益のみならず
不動産の時価もその判断指標の１項目に入れていかなければ
なりません。
このように見ると、一見「ローリスク、ハイリターン」の
魔法のような事業に見える「不動産賃貸事業」もまた
あらたなリスク管理手法を確立しておかなければならないと
言えるでしょう。
最近、このテーマが不動産マーケットの中では
話題になっていると聞きました。
不動産のバリューとは
NOI / Cap-rate - g
NOI:不動産の純収益
Cap-rate:期待利回り
g：成長率
であるとすれば、為替のリスク、特に今の
日本の不動産市場に置ける円高の影響は、この
リアルエステートバリュにどんな影響を与えるのか
というテーマ。
賃料とは賃料単価×NRA(Net Rentable Area)×入居率
賃料単価や入居率は景気動向に大きく左右される指標
であることは間違いないですし、その景気動向とは
当然に為替の影響も多いに受ける訳です。
特に製造業を始めとする輸出産業などの、
日本をこれまで支えて来た基幹産業にとっては
為替リスク、すなわち円高による打撃は我々の想像以上に
大きく、株価のみならず日本経済全体に大きな負の影響
与えてしまいます。
円/ドルが１円増価、減価することで、不動産バリュが
どのように変化するのか？
これも１つ研究する対象としては、
確かに面白いテーマかもしれません。
金融の世界で、ポートフォリとというと
一般的には分散投資を意味し、
投資対象物の組み合わせ方法によっては、
単独でみたリスクとリーターンのバランスよりも
より良い結果が出せるということを意味します。
少し技術的な言葉でいうと、
ポートフォリオの期待収益率とポートフォリオの標準偏差
は対象物の組み入れ割合によって、変化し、組み合わせに
よっては単独の際の期待種益率よりも高く、
かつ、標準偏差（リスク）が低い結果を残せる場合が
あるというものです。
この事は、さらに相関係数との関連で大きくその分散効果は
異なっており、相関係数がマイナス、中でもその値が−１の場合、
その対象物同士は、全く逆の動きをするということになり、
２つの対象物の組み入れ比率によっては、
リスクフリー（標準偏差がゼロ）にすることが可能になります。
同じように、事業多角化を支持する１つの背景には、この
ポートフォリオという概念が存在します。
単独の事業でその企業の収益の全て、あるいは大部分を占める場合
その事業が下ぶれ、停滞することによって
「企業の存続」を危険にさらすリスクが大きくなってしまいます。
そこで、いくつかの事業を組み合わせる事に寄って、そのリスクを
少しでも低減させるということになりますが、当然その際には
事業間相関関係が重要なポイントになります。
相関関係が高い場合（相関係数が＋１に近い場合）は、結局
様々なリスク要因に対して同様の動きをするこということなので
業績が上がる時は一斉に上がる可能性は高いが、下がる時は
一斉にまた下がるという事。
理想的には相関係数がマイナスの事業同士のポートフォリオを
構成したいとことろです。
別の視点では、シナジー効果や範囲の経済という概念もあります。
相関係数は逆の動きをすることで、リスクをヘッジするという
視点ですが、シナジー効果や範囲の経済は、１＋１＝2以上の
効果をもたらす事業の組み合わせが、理想的だという考え方です。
最適な事業ポートフォリオの組み合わせとは、
相関係数と、シナジー効果、範囲の経済、これらの関係を更に
組み合わせて総合的に判断する必要があるのだと思います。
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アイルランドの危機がまだ落ち着かない中、
ポルトガルも少々やばいとささやかれ初めている。
ポルトガルの１０年国債金利が７％を超えています。
アイルランドも急に１０年金利が７％から９％に上昇し、
事実上の白旗をあげました。
ポルトガルの公的債務はGDPの１８０％前後と見られていて
これ自体はEU加盟国の平均並み。
しかし、この財政赤字が全然回復していないことです。
ポルトガルは２０１０年の財政赤字はGDPの７．３％に押さえる
という目標を掲げています。
これが達成できなければ、さらに国債離れが進み、金利は上昇。。
ヨーロッパのソブリンリスクはまだまだ長期化しそうな気配です。
更に次はスペインか？
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一昨日、昨日に続いての「空室対策」のお話。
空室対策の一般的な方法論として語られる2つの手法
1つはバリューアップ（リノベーション）
もう1つは空室活用ビジネスの参入
今日は、我々の考える空室対策手法についてお話します。
前提は
不動産賃貸事業を「スペースを売る」という発想ではなく
「テナントが求める機能・ソフトを売る」という考え方からスタートします。
つまり、
オフィスにせよ、路面店舗にせよ、単に
「ここにスペースが空いてます。賃料は坪○円で、保証金が○円
今ならフリーレント○ヶ月つきますよー！」
という売り方では、今の市況感では客は付かないと
割り切るしかないという決断が必要です。
その上で、オーナー側が当該物件に入居するに最適な業種や業態
ターゲットイメージを明確にさせたうえで、その方が入居する際に
喜ばれるような状態に加工した状態でお貸しするという発想です。
端的なイメージで言えば、「居ぬき店舗」です。
その為には、この立地でこの環境であれば、当該物件に入居する
に適した業種や業態、規模はどのくらいが最適なのかという
一定のターゲットイメージを確立させる必要があります。
当然、商圏分析や競合調査など、マーケティング調査のノウハウが
欠かせません。
明らかなのは、これまでの不動産を保有するオーナーの立場が
テナントより高く、「貸してやる」という時代から、
その他沢山ある不動産物件の中で自分の場所を選んでもらう
「是非当物件を選択してください」
というスタンスに変わりつつあります。
まさにこの変化は、あらゆる商品やサービスもまた
そのライフサイクルに応じて売り方やマーケティングの
必要性が変化する事と同じような変遷が、不動産賃貸、
すなわち「客付け」という商売にも起こりはじめている
ということがいえます。
そう考えると、他の業界や商品と同様、
このライフサイクルの変化や環境の変化に適応できる
オーナーとそうでないオーナとに大きく二分され、一定の淘汰が
始まるという流れもまた、同様に起こり始めるのだと思います。
昨日の空室対策その1の続きです。
空室対策の基本的方向性2つ目は
「様々な空室活用事業」への取り組みです。
これだけ空室が多くなると、それを活用するビジネスモデルも
多様化しています。
不況期には、このような空室対策ビジネスのマーケットが
成長します。
ポイントは、「本来はテナントが入居してくれれば
それに越したことは無い」という視点から、投資に手間やコストが
それほどかからず、撤退コストもほとんどかからないという点。
思いつくまま列挙するだけでも
・貸し会議室
・SOHO
・貸しスペース
・トランクルーム
・漫画喫茶
・貸し自習室
・・・などなど
このような、空室対策事業の中で、立地条件や競合状況などを
考慮し、当該不動産に最も適したものは何か？
これを判断、目利きする力はあわせて必要です。
しかし、我々がお奨めする「本当の空室対策」は別にあります。
それは、明日の「空室対策 その３」にて。
オフィスビルの空室率の現状は、主たるマーケットデータを
見るまでも無く街を歩いているだけで、その厳しさがひしひしと
感じることが出来ます。
日本経済はリーマンショック後の景気低迷から（その前から）
立ち直っておらず、実需レベルでの企業のオフィス・不動産
対する需要はいっこうに回復の兆しを見せていません。
そんな中、不動産オーナーにとって喉から手が出るほど
欲しいと思っているのが
「入居率が劇的に回復する空室対策手法」
です。
そんなのがあればということですが。
一般的には2つの方向性が考えられます。
入居率が低下している主な原因が当該オフィスのハード面
における課題だとすれば、建物をバリューアップして
今のテナントが求めるハード・ソフトを取り揃えましょう！
という方法。
ただそこには当然、「投資」という名の追加的費用が発生します。
空室率が増大し、ただでさえ不動産オーナーの懐は厳しい状況
にある中、それだけの投資をかける余裕があるかどうか。
当然そこには、投資をおこなうことで、実現するであろう
入居率の増加なり、賃料の増額などが想定されていなければ
なりません。
つまり、このような方法は投資に対して見込まれる入居率や
賃料増額に対する蓋然性をいかに担保できうるだけの
根拠をそろえることが出来るかが1つの重要な視点となってきます。
空室対策としてこのようなバリューアップ提案、リノベーション提案を
おこなう企業は、当然に、上記のような視点、材料を持っていなければ
なりません。
またオーナーは、そのような視点からみて投資の是非を判断する
視点が必要不可欠であるといえるでしょう。
2つ目は次回に。
コンサルティング会社に勤務しているということもあってか
公私にわたって「プレゼンテーションのコツ」について
質問されることが多々あります。
確かに、コンサルタントは目に見える「モノ」を売っている
のではないので、その商品は「話すこと」か「書く」ことの
いずれかで表現しなければなりません。
よって、プレゼン能力やレポーティング能力は、必然的に
鍛えられる環境にあるということは事実と言えるかもしれません。
「プレゼンテーションのコツ」と問われると、普段意識していること、
無意識におこなっていること含めて、様々なルール化が
出来るような気がします。
私自身のみならず、社内の緒先輩型の講演や、講演の
スペシャリストと呼ばれるようなゲスト講師の方々の講演を
聞くにつけ、そこには一定のルールというようなものが
存在するように思います。
おそらく、私が「プレゼンテーションのコツは？」と聞かれて
最初に挙げるであろう重要なポイントはずばり
「見栄え」
です。
「メラビアンの法則」を出すまでもありませんが、
この法則によれば、人は「視覚情報」で相手やその話の
印象・評価を55%決めてしまうと言われています。
プレゼンテーション時の、服装、顔つき、姿勢（態度）、
視線の配り方、立ち振る舞い、ジェスチャー（身振り、手振り）、
プレゼンの内容以前のこの見栄えがかなり重要なキーワードに
なっているということです。
しかしながら、自信を持って堂々とした態度、好感の持てる
話し振りをする為には、当然、事前の準備や話す内容に対する
確固たる自信がなければ、表面上だけの見栄えを意識するだけ
では、ボロが出てしまいます。
「見栄え」は大変重要ですが、その意味は
外面の美しさだけではなく、内面からあふれ出る自信や落ち着き
「相手に伝えたい」という思いがそれにマッチしなければ
本質的には意味をなさないということを、
理解しなければならないように思います。
少し驚き？のニュース
住生活グループとレオパレスが
先日、資本・業務提携を発表しました。
住生活グループはレオパレスが12月21日付で
実施する総額約18億4440万円の第三者割当増資を
引き受け、増資後の発行済み株式の
約９％を取得します。
これでレオパレスから見れば住生活グループは
第二位の株主に。
住生活グループの狙いは、
傘下の不動産管理会社とのシナジー効果
及び、住設機器の販売先の確保という事になるのでしょう。
一方、57万戸の賃貸物件を管理するレオパレス。
メインのサブリース事業において、空室率が上昇
し続けており、四半期決算報告でも営業利益ベースでの
赤字報告が続いています。
2011年3月期の最終損益も2期連続で赤字になる見通し
という厳しい状況。
事実上、住生活グループのレオパレスに対する「支援」とも
見える今回の資本・業務連携。
レオパレスはこれによって経営再建に取組むことができる
のでしょうか。
今後の動向がみものです。
昨日も取り上げた、アイルランド問題。
というか今週はこの問題で、市場がかなり揺れました。
ここにきてアイルランドも支援を受け入れるとの見方が
強まり、EU、IMFの支援も得られそうだという報道が出てきて
ユーロも安定的に反発しています。
ＥＵとＩＭＦは来週に、アイルランドの４カ年の財政再建策の
発表と同時、もしくはその直後に、正式な支援の内容が発表
されるもよう。
しかしこれでユーロ問題、PIIGS問題が全て解決するわけでは
ないであろうことを指摘しておきたい。
次に支援を受けざるを得なくなる国も、まさに手を挙げよう
としているのかもしれません。
ユーロの難しさは、その組織の立ち上がり当時の背景と目的と
いったものと、実際数年、共通通貨で試してみた事によって
発生した、国家間の経常収支のアンバランスの問題
（であるにも関わらず通貨は同じ→だから為替調整機能による
アンバランスの自然的改称が起こりえない）
との間に大きなギャップが存在する点と言えるでしょう。
還元すれば、結果的にではあるにせよ、ユーロ圏内で
ドイツだけが儲かる体制が仕組みとしてずっと続いて
しまっているということです。
このように、ユーロの問題は、ギリシャ、アイルランドを
一時的に救済しただけで解決されるような単純なもの
ではないのです。
ましてや、次はポルトガルか？といわれるほど
財政破綻懸念国からの支援要請の予約で一杯になりそうな
今の現状を見る限り、その本質的な解決までは
まだ相当の時間を要するような気がしています。
ギリシャについで、アイルランドで危機が発生しています。
アイルランドの銀行が危機に陥っているのですが、
アイルランド政府単独での支援が事実上、不可能な
状態にまでになっているとのことです。
おそらくEUやIMFが救済支援ににあたることになるのでしょう。
ギリシャの時と同じように。
それにしてもEUという仕組みに対するひずみは未だ収まりません。
今後更にポルトガルなどもちょっと怪しいと思ったりしています。
ちなみにですが、
ギリシャもまだ全然、復活していません。
というか、財政的には更に悪化しているようです。
欧州連合（ＥＵ）統計局は１５日、ギリシャの財政赤字の改定値を発表。
２００９年の財政赤字は対国内総生産（ＧＤＰ）比１５・４％の赤字で、
４月の前回調査での赤字幅１３・６％より１・８ポイント悪化。
忘れてはなりません。ギリシャはまだ悪化中なのです。
米商務省が今日発表した、１０月の住宅着工件数が
季節調整後の年換算で５１万９０００戸と、前月比１１．７％の減少。
市場予測（６０万戸）を大きく下回り、
２００９年４月（４７万７０００戸）以来、
１年６カ月ぶりの低水準。
住宅着工の内訳は１戸建て住宅が１．１％減の４３万６０００戸
だったのに対し、集合住宅は４３．５％減の８万３０００戸
と大幅に減少。
米国の住宅市場が未だ困難な状況から抜け切れていない
現状が明らかとなりました。
今夜の株価にも影響を与えそうな予感です。
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横浜で開かれたAPECが閉幕した。
さて今回は議長国でもある日本にとって実りの多い
ものとなったのでしょうか。
今回は、開催直前に、尖閣諸島や北方領土において
中国、ロシアと間でそれぞれ微妙な遺恨を残すような
事件？が勃発しました。
菅首相に対しても与党・野党問わず、厳しい意見が
あいつだ中、始まったAPEC。
結果はどうかというと・・・
わずか約２２分間の胡錦濤国家主席との会談。
しかも手元のメモばかり見ながらの会談。
ロシアのメドベージェフ大統領との会談開始を
１５分遅らせてまで押し込んだ日中会談で、
首相が沖縄・尖閣諸島沖の中国漁船衝突事件に
抗議した形跡は見当たらないようです。
いよいよ、菅さん、やばい感じがします。
最近は以前まで「イラ菅」と批判されてきた
熱い熱弁も聞けなくなっていますし、なんとも元気がないというか。
さてさて、本当に日本のリーダシップたるや
どうなってしまったのでしょうか。
内閣府が今日発表した2010年７～９月期の
国内総生産（ＧＤＰ）速報値は、
物価変動の影響を除いた実質で前期比0.9％増、
年率換算では3.9％増となり、市場の予測を超える
４四半期連続のプラス成長となりました。
なかなか日本のやるね！と思いたいところですが、
やはり中身を見てみると、そんな楽観視もできないわけで。
今回の実質成長率＋0.9％の主な要因は実は内需。
とくにＧＤＰの６割弱を占める個人消費は前期比1.1％増と、
４～６月期の0.1％増を大きく上回りました。
これは報道にもあるように、経済対策や猛暑の影響が大きく、
時期的な「特殊要因」の影響が大きい。
実際、駆け込み需要と猛暑効果で自動車やエアコンなど
耐久財が11.1％増え、成長率を0.6ポイント押し上げた
点が印象に残ります。
１０～１２月期には、こうした政策効果が無くなる上、
足元の円高や海外景気の下ぶれリスクが重くのしかかることから
GDPはマイナスに転じるとも予想されています。
速報値とはいえ、年率換算で３．９％と
潜在成長率１％を大幅に越える結果に、驚きを隠せなかったのも
つかのま、これから始まる冬の寒さのように、
まだまだ厳しい景気の冷え込みは続くようです。
外資系証券会社の投資事業部門で、
不動産セクター専門の方のお話を聞く機会がありました。
世界的な不況の中で、海外投資家を中心に機関投資家
たちは日本の不動産マーケットをどのように見ているのか。
機関投資家たちは投資対象を選別する際に、
どんな事を考えているかなどの、非常に示唆に富むお話を
聞かせていただきました。
今日取り上げたいのは、後者の話。
機関投資家たちは、投資対象物を選別する際に
何を重視しているのかという点。
いくつかありますが、重要性が高い項目としては
「時価総額の大きさ」と、「流動性」ということです。
扱う額が大変大きいということもあり、投資対象に対する
「時価総額の下限」を設けているところも多いようで、
規模という点はやはり、重視されるそうです。
近年に日本のREITにおいても、合併が相次いでいますが
その効果という点において、最大のものは何かと問われるとすれば
おそらく「規模の拡大」ということなのでしょう。
また、意外というか、やはりというか、その「規模」という点
以上に気にされている視点は「流動性」ということです。
すなわち、一日当りの売買取引額や取引数といった数字。
機関投資家からすれば、最悪、手仕舞いをおこないたいと
思ったときに「直ぐに換金化できる」という点は、この上なく重要な
ポイントとなるということなのでしょう。
この流動性という観点は、投資を考える上では大変重要は
キーワードであると思います。
にも関わらず、株価や不動産の評価指標には、
この流動性が重視されていなかったり、指標化されていない
ケースが多いようです。
あらためて、「流動性」（換金性ともいえます）という視点が
大変重要であるということに気がつかされたお話でした。
ポカリスエットで有名な大塚製薬などを参加にもつ
大塚ホールディングスが12日、東京証券取引所から
株式の新規上場を承認されました。
大塚製薬他はもとも徳島県鳴門市の会社。
2010年3月期の連結売上は1兆1千億円弱。
営業利益は約980億円。
想定発行価格2400円をベースにすると、
時価総額は1兆3300億円。
公募と売り出しで市場からの調達規模は
計2160億円となるとのこと。
医薬品メーカーとしては、
武田薬品工業についで、アステラス製薬や
第一三共に匹敵する規模となります。
4月に上場した第一生命保険に続く、
大型企業の上場。
低迷が続く、日本の株式市場にとっては、明るいニュース
といえるでしょうか。
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WACCの本質とは、株主資本コストと負債コストの合成で
計算されるのではなく、
「WACCが、株主資本コストと負債コストに分解される。」
非常に納得のいく話です。
WACCは、投下資本の将来収益に関する割引率である
とすれば、その決定要因は単純に株主から期待される利回り
と借り入れの負債コストのみならず、事業そのものリスクや
財務リスク、経営者のリスク、損益分岐点リスク、
信用リスクなどにも分解できうるはずです。
少し調べてみると、学者さんの中では、このWACCを、
事業リスク、財務リスク、経営者リスク、損益分岐点リスク、
信用リスクにより説明する重回帰モデルをつくろうと
研究されている方もいらっしゃるようです。
詳しいことは良くわかりませんが、
いずれにしても「投下資本の将来収益に対する割引率」
なんてものは、定義どおりに算出されるような、
簡単な概念では捉えられないように感じています。
海外投資家向けに日本の株式やREITなどを売り込む役割をもつ
証券会社や投資会社が、マクロ的にはあまり魅力がなくなって
きているといえる日本について、どのようなポイントでアピール
しているのか。
そんな海外投資家向けの資料を見ていると
「なるほどな」とともに、やはり「無理があるな（笑）」と思える
点がいくつもありました。
こんな感じです。
■ 日本全体の人口は減少傾向にあるが、「東京」の人口成長率は
米国や、英国、中国よりも高い
→だから、不動産投資など東京の不動産を扱うREITは
お奨めだよというロジック
■ 日本の貿易収支の中で、中国やアジア諸国の占有率が
上がってきている
→すなわち、日本経済はアジア経済、特に急速に成長する
中国経済との連携を強めている
→自分（日本）だけでみるとあんまりだけど、成長国との連携が
深いため、日本はその好循環の果実を受けることができる。
苦し紛れとは言え、ちゃんと考えられた事実であります。
しかしやはりインパクトにはかけ、
まっとうな成長力を誇示できる指標や根拠が打ち出しきれない
ところが今の日本の悲しいところ。
ただでさえニュースで、尖閣諸島の問題や、北方領土の問題
それらを含めた政治のふがいなさが世界中で共有されつつ
あるなか、「投資対象国」として、日本の魅力を伝えることは、
本当に難しいことだと、素人ながらにも思ってしまいます。
証券会社の投資部門の方々も、大変苦労されているんだろうなと
このような資料を読んでいて、感じてしまいました。
原因は、米長期金利の上昇で為替がドル高／円安に振れたこと。
ただ少し気になるのは、米国債の長期金利の上昇。
FRBが買い支えているにも関わらず、金利が上昇＝価格が下落
しているという点。
もちろん、ユーロに対する不安が高まっているユーロ安という要素も
ありますが、この点は見逃せません。
ＦＲＢの量的緩和、つまりは国による米国債の買支えをもってしても、
米国債の価格下落が止まらないという点は注目すべきことだと思います。
ここに、組織におけるマネジャークラスのレベルアップ、強化を
図りたいという命題があります。
さて、研修をやるべきか、評価制度をかえるべきか、はたまた職務分掌
を明確にするべきか。
おそらく全て必要は必要だと思います。
私たちの1つの見方はこうです。
そもそも、マネジメント力の定義そのものも多義にわたりますが、
ここでは一般的な概念として、
該当組織の構成員（部下等）のパフォーマンスを十分に出させ、
チームとしての「成果・結果」を効率的に発揮させる環境や
組織そのものをつくり上げること、としましょう。
となると、これまでの経験から言っても
結局、マネジャー層が、会社の持つミッションや理念といったものに
対しどれだけ、本気で共感し、自ら進んで実践していこうという
思いを持てるかどうかに、最終的には収斂していくような気がしています。
研修のみで、組織におけるマネジメント力を向上させることは、
一定の限界があるようにも感じています。
すなわち、企業全体としてのミッションや文化、イズムといったものの
発信と共有、その上で求められるマネージャー像の明確化。
そしてそのようなマネージャー像になるべく環境（インセンティブや評価）
というものも、社内の仕組みとして整えていく。
その上で、必要なスキルを学ぶ場としての研修を活用する。
そんな全体認識が必要であるように思います。
このように、マネジメント研修は、内容が抽象的になりがちなだけに、
営業マン研修やマーケティング研修とはまた違った難しさがある
ように思います。
今週の「週刊エコノミスト」のタイトルがこれ。
思わず、駅のホームで買ってしまったのですが。
日米両国が、政策金利をゼロ％近くに引き下げた上に
デフレ回避・脱却のための量的緩和に踏み出したことにより
バブルを生じさせている話。
しかも、そのバブルは、本来お金を投下させたい国内ではなく
新興国という、複雑な構図。
簡単にいうとこういうこと。
先進国が長期間にわたって金融緩和を実施するものの、
その先進国内ではおカネを吸収（投資）するモノがなく、
結果、アジアなどの新興国の株式や債券市場にマネーが
流入しているということ。
例えばということでタイのバーツが対ドルで年初来約12%
上昇しているという記事があった。
輸出産業からの政府への反発が強まっているようだが、
原因が先進国の極端な金融緩和にあるということで、
タイ政府も手の施しようがないという状態。
一方で、ドルの信認の低下は金価格を上昇させるとも
あり、実際ここ数日また金の価格が上昇しています。
世界第１位と2位（or3位）の経済大国である米国と日本が
ともにゼロ金利政策＆量的緩和を実施し、その効果が
新興国バブルをもたらせているというこの構図は、
なんとも皮肉な話ではあります。
現在の世界的な不況は、2007年のサブプラム問題、
2008年のリーマンショックからの延長線上にあるという
のは当然ですが、そのサブプライム問題は1970年代
以降におこった世界の統治体制の市場化、グローバル化
の発展の1つの帰結であるということは、忘れてはならない
と思います。
大恐慌における通貨と切り下げと保護主義の反省に立って
第二次世界大戦後の体制、いわゆるブレトン・ウッズ体制は
通貨の固定相場体制と自由貿易を担うGATTを土台として
いました。
このような体制が一転したのは1970年代、
為替は固定相場制から変動相場制へ移行し、
貿易の点においても物の自由化が拡大し多国籍企業が
増大したのみならず、金融の自由化、グローバル化が
進みました。
市場化、自由化、金融資本主義化への潮流が生まれ
だしたのが、この1970年代といえるのです。
その金融の自由化、グローバル化の流れが、
ヘッジファンドの拡大や、シャドウバンキング、金融バブル
を発生させ、2007年のサブプライム問題に繋がっている
ものと考えられます。
つまり、サブプラム問題、リーマンショックというものは
少なくとも過去40年近く続いた潮流の中で生まれた、
ある種の「膿」が爆発したのであって、
その治療には、かなりの時間がかかると思っています。
一義的には、「大きな政府」「規制強化」「財政拡大」といった
過去の政策に回帰するということが考えられのですが、
（実際、今はそうなっています）それで潮流そのものが
大きく変わるとも思えません。
米国でもあれだけ、危機に陥った投資銀行を始めとする
ウォール街の人々も、「大きすぎてつぶせない」という
理由から国民の税金によって助けられ、今やその借金を
完済したうえで、過去最高益を実現している企業もあります。
そのトップやファンドマネジャーはまた数億円にも上る
報酬をうけとっています。
本当の経済の転換、回復はまだまだ時間がかかるような
気がしてならないのです。
今週は、世界で色々重要なイベントが集中していました。
少し整理しておきたいと思います。
2日、３日は米国FOMC
すでに明らかになったとおり６０００億ドルの米国長期国債の
買い入れを中心とする量的緩和政策を追加的に実施
その後、日本、イギリス、欧州、オーストラリアも相次いで
中央銀行の金融政策会合が開かれました。
イギリスは据え置き、ECB（欧州）も据え置き、
日銀も据え置き、RAB（豪州）だけサプライズの利上げを
実施しました。
更に米国では2日に中間選挙。
下院の歴史的な民主党の惨敗。
５日は１０月の米国雇用統計発表。
それによると、景気動向を敏感に反映する非農業部門の就業者数は、
前月比１５万１０００人増と、市場予想（６万人増）を大幅に上回り、
今年５月以来５カ月ぶりにプラスに転じました。
ただ、失業率は９・６％と前月から横ばい。
為替や株価もこれらの発表が行なわれる度に微妙な変動を
見せていますが、やはり先を見越したマーケットにおいては、
リスクに対していまだナーバスな状態であるように
思います。
その為、金を代表とする実物資産の価格が上昇しています。
まだまだ余談を許さない状況が続くと言えるのでしょう。
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今年の2月頃プレスリリース発表していた
野村不の非上場オープン／エンド型の私募REITですが
今日「野村不動産プライベート投資法人（NPR）」を組成し、
野村不動産（株）が開発したオフィスビル・賃貸住宅などを
取得、運用を開始したと発表されました。
NPRと野村不動産グループは、オフィスビル4物件、
賃貸住宅8物件、物流施設1物件、
総額400億円の不動産売買契約を締結。
このうち約200億円については引渡しが完了し、
NPRに組み入れられているとのこと
残りの物件についても2011年9月までに
組み入れられる予定。
借り入れ比率、LTVは30％程度。
分配金利回り４％程度が目標ということで
安定性を重視した不動産投資商品にということに
なりそうです。
少し動きを注目しておきたいと思います。
注目のFOMCの発表。
大方の予想通り、追加的な金融緩和策が発表されました。
来年６月末までの８か月間にわたり、６０００億ドル（約４８兆円）の
米長期国債を買い入れるという内容。
いわゆる、事実上のゼロ金利政策状態にある今、
金利の引き下げ余地はなく、量的緩和で対応するしかない米国。
うーん。やはりどこかの国にそっくりな状態になってきました。
米国が恐れているのは日本型長期デフレに陥いること。
失業率は９％台後半に高止まりし、７～９月期の経済成長率は
２％と低調。
消費者物価上昇率は１％を切っており、今米国の経済面での
一番の懸念はこのデフレから発生する（日本のような）長期停滞
といえます。
中間選挙では民主党が大敗し、大きな政府から小さな政府を
求める声も少なくない中、未だ経済の回復には至っていない。
しかしそれにしても、人間は少し前のこでも、
すぐ忘れてしまうものです。
サブプライムローン問題が顕在化し、リーマンが破綻したあの
ほんの２年ほどの前のことを思い出してください。
「１００年に１度の危機」
といわれたこの経済危機は、そんな２年や３年で元通りなるほど
甘い見通しではなかったはず。
もちろん、米国も政府の可及的速やかな財政出動、金融緩和策
によって、大きな恐慌にまで陥ることはなかったし、一時は回復
したような錯覚を持ったのですが、住宅バブルから派生した
今回の一連の金融危機は、そんな甘いものではないはずなのです。
今の米国（世界といっても良いかもしれませんが）は
未だサブプライム危機からの調整段階の延長線上にあり、
なんら解決していないということは、私たちも改めて認識する必要が
あるような気がします。
米国の中間選挙。
個人的にも以前から、今後の米国、ひいては世界経済を
占なう上で、ココがひとつのメルクマールだと主張してきました。
結果は、新聞紙上などで表現される言葉を用いると
「民主党の歴史的敗退」
ということになります。
与党・民主党は上院でなんとか過半数を維持したものの、
下院で６０議席以上を失うという大敗。
日本と同様、「ねじれ」状態になりました。
さて、当初、あれだけ人気のあったオバマ大統領に対する
支持が、ここまで低迷した理由はどこにあるのか。
仕事はそれになりにちゃんとやっていたと思うのだけれど。
大型景気刺激策も医療保険制度改革法も、
金融規制改革法も、かなり難しい法案を頑張って通してきました。
それなのに何故？
オバマさんにとっては不運ともいえる難しい問題が
２つほどあるような気がします。
1つは、金融危機という最悪の経済状態からスタートした
オバマ政権は、まずはその金融危機を世界恐慌にならないような
いわばセーフティーネット的な対策を矢継早に発動し、
その意味での最悪の事態を脱したという役割、その功績はある
のだと思います。
ただこれの成果は中々見えにくい。
オバマさんも主張するように
「我々の景気対策がなければ、もっと今は悪くなっていた」
という内容は、事実だとしても比較もできないわけだし、
その主張もいい訳じみて、説得力に欠ける印象を与える
点は否めない。
２つめは、米国民のイデオロギーの問題
やはり米国は「大きな政府」を嫌う体質にあるのではいか。
オバマ政権が国のために、いろんなことをやればやるほど
それを評価する声がある一方、それと同じぐらい、それ以上に
「政府がやりすぎじゃない？」「社会主義的じゃない？」
という声があがるわけです。
いずれにしても、非常に難しいタイミングで就任した
オバマ大統領にとっては、ある程度予想された結果とは言え
今後の政権運営が大変、難しいものになったという事は
言うまでもありません。
残りの2年をどう過ごすか。
米国のみならず世界経済を行方を握っているオバマ政権に
期待せざるを得ない点はまだまだ大きいように思います。
ここ数日、上場不動産セクターの中間決算発表が続いている。
象徴的、または気になった結果の整理を。
「大京」マンション販売が好調で、第二四半期予想を上方修正
修正後の連結売上高は1,290億円（前回発表比4.9％増）、
営業利益60億円（同100.0％増）、
経常利益46億円（同360.0％増）、
当期純利益33億円（1,000％増）。
当期純利益1000%増て。誤植ではありません（笑
マンション市況が首都圏を中心に徐々に回復しつつある結果の
象徴のようなプレスリリースです。
住友不動産販売／取扱件数が過去最高
主力の不動産仲介業務は、リテール部門において
取扱件数は、首都圏・関西圏・その他の全地域において
前年同期を上回り、1万 5,650件（同6.0％増）と、
第2四半期として過去最高を更新。
平均取扱価格も上昇したことから、
取扱高4,116億7,600万円（同11.0％増）、
営業収益209億7,200万円（同8.5％増）、
営業利益52億6,000万円（同27.7％増）と伸長。
仲介マーケットも上向きです。
大東建託 引き続き好調
平成23年3月期中間
売上高：472,925百万
営業利益：33,498百万
経常利益：36,052百万
中間純利：21,112百万
前年同月比で増収増益。
セグメント別にみると、やはりサブリース事業は赤字。
建築請負でそれを補うという構造。
この点はレオパレスとは対照的
（レオパレスは建築請負でもサブリースの逆ザヤを
補えていない）
アパートも受注ベースでは順調に増加しているという。
今日はこのくらいで。
分譲マンション、不動産仲介、アパート賃貸
それぞれ業績好調な会社を取り上げました。
いずれにせよリテール不動産、住居系はの市況は
それなりに良いようです。
今日は早朝に１５年ぶり安値（1ドル80円21銭）
を更新して為替介入への警戒が強まった
午前９時ころ、ドル／円は突然急騰。（円安ドル高）
一気に81円後半まで１円以上買い上げられました。
為替相場を不安定極まりないのですが、
このようなニュースや今の実態を聞くに付け、もはや
為替相場は各通貨の実力や、購買力平価というような
理論がなりたたない、投機色の強いツールになって
しまっているように感じてなりません。
中央銀行総裁の発言で、為替が変動するというのも
考えてみればおかしな話だと思います。
確かに為替の動きを決定づける要因は複雑で、
景気の善し悪しや経常収支（貿易収支）、
インフレ率（物価上昇率）や政策金利の水準（金利差）
など様々なファクターが市場に影響を与えています。
もちろん、それらも含めて長期的には均衡に落ち着くという
理論、即ち、「購買力平価」という考え方もありますが、
それにしてもアービトラージのチャンスが多く、今の動きは
胡散臭ささえ感じてしまいます。
さて、今後、どうこまで動くのか。
