リアル・オプションとは、最も広い意味でいうと、

金融工学で使われるオプション価格付け理論を、

金融以外に応用したものです。

例えば、プロジェクトの実行可否判断を行なうとき、

単純にNPVやIRRだけでその可否を判断しようとした

際には、収益に大きなブレがある（リスクが大きい）

プロジェクトの場合、それらを過大もしくは過少に

評価する可能性がありえます。

なぜなら、NPVにしろIRRにしろ、算出する根拠となる

収支の予測値は1つだからです。

しかし、そのプロジェクトには、例えば、来年以降に大幅に

収益が増大する見込みが予測できるのであれば、

投資をそれまで待つという「待機オプション」や

収益の拡大予想に応じて追加投資を実行する「拡大オプション」

逆に、将来、収益が減少する予測が立つとすれば、その時は

投資を縮小する「縮小オプション」なども、NPVの試算に組み入れて

よいのでは？とことです。

つまり、通常NPVによる投資判断の場合、NPV＞０でなければ

それは投資しては駄目だということになりますが、

このオプション価値を加えるとNPVがプラスになることもありうるわけです。

不動産開発事業においてもこのリアルオプションの手法が

有効なケースがあります。

このあたりの分野は学べば学ぶほど、奥が深く、面白いものです。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:49 | パーマリンク | コメント (0)

10日のロンドン外国為替市場。

ユーロが売られ、一時一ユーロ＝１．２８ドル台まで下がり、

４カ月ぶりの安値。

今回の要因はポルトガル。

独仏がポルトガルに対し、欧州連合（ＥＵ）の緊急融資を

早めに申請するよう促していると報じられたことが影響したとのこと。

１２日にポルトガルが最大で１２億５千万ユーロ（１３００億円）の

国債入札を予定していることも注目されています。

また12日の入札で国債金利があがるようなことがあると

財政を圧迫し更なる信用不安に拍車をかけることになるのでは？

という見方です。

ユーロは円に対しても減価。（円高ユーロ安）

1ユーロ107円台。

さて、この流れは、どうなるか。注目です。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:10 | パーマリンク | コメント (0)

ファイナンスを学ぶ際に、

必ず最初に抑えなければいけない概念は

次の2つであるように思います。

１．現在価値と将来価値の違い

２．割引率とは

逆にいうと、この2つが最初の壁であり、

「ファイナンスは難しい」というイメージを植えつけて

いるのかもしれません。

実際、書店にあるファイナンスの入門的な本には

必ず最初のページに、これらの内容をわかりやすく説明する

ページがあるはずです。

将来価値と現在価値の違いとは、読んで時のごとくですが、

普段、こんなことを考えない人にとっては、理解はできるけど、

感覚的に肌に合わないと感じる人も多いようです。

今日の100万円は、明日の100万円より価値が高い。

明日の100万円の今の価値は100万円ではないんだよ？

とかいうと、ここでいう「価値」と金銭価値100万円は違うのか？

とかというように思う人もいるようです。

で、こう伝えます。

もし今日100万円もらって、銀行に預けたら、明日には

ほんのちょっとだけど、利子がつくでしょ？

明日には100万円が、100万円+αの価値になっているはず。

で、割引率の話になりますが、またこれもわかりにくい。

銀行の利子ならイメージつきやすいのでしょうが、

不動産のキャップレートや、資本コストのような話になると

イメージがつきにくい。

個人的には、若干のニュアンスの違いはさておき

「お金を預けた人が、最低限これくらい利子が

ついてお金が返ってこないと、もう次はお金を預けないと

思う利子率」という説明の仕方をします。

ちょっと違う部分もあるんですが、わかりやすく、初めて

学ぶ人にお伝えする際には、これが良いような感じがします。

ニュースのわかりやすく説明する

池上彰さんが大人気ですが、正月に、チラッとテレビで

見ましたが、物言いはやわらかく、相手をほめながら

確かに、非常に丁寧かつわかりやすい説明だなと

思いました。

わからない人にわからないことを教えることは、

実は、教える側に大いに学ぶ点が多いのです。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:50 | パーマリンク | コメント (0)

船井総研でも、ここ数年のコンサルティング（というかマーケティング）の

重要なキーワードとして「コモディティ化」という言葉を掲げています。

コモディティ化とは英語で言えば、日用品という意味がありますが、

ここでは、市場に流通している商品がメーカーごとの個性を失い、

消費者にとっては何処のメーカーの品を購入しても大差ない状態

をさします。

一言で言えば、あらゆる市場が成熟化してきた今、製品の品質や

仕様は、大枠ではどこも同じ合格点レベルに簡単に達せられる

ような市場になっているということです。

当然、それでも付加価値やサービスの面で差別化を測ろうと

各社努力をされているのですが、以前のようなクリティカルな

差別化要素を生み出すことは、成熟化した市場の中では、

とても困難なことと言えるでしょう。

それがあらゆる市場で起こっているといえるのです。

このように仮に差別化ができない前提に立てば、

これまでのような市場をセグメンテーションして、

ターゲットを決め（ターゲティング）、競合とのポジショニングを決めるという、

一般的なマーケティング戦略のロジックそのものが効かなくなりつつある

ということです。

コモディティ化にはコモディティ化に対応したマーケティング戦略が

必要不可欠ということです。

それは何か？

・・・また近いうちに詳しく、お伝えしたいと思います。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:38 | パーマリンク | コメント (0)

今日、ある会社の研修会で、

参加者が普段はあまり勉強しないようなネタを

少し体系的にお話させて頂いた。

参加者の得意な話でもないし、内容も少々

アカデミックな部分もあったので、少し退屈する

人もでるかもしれないなと、心配していたのですが、

全くの杞憂に終わりました。

この研修会の参加メンバーはとても優秀な方たちばかり

なのですが、むしろこの知らない事、専門外の事に対して

のほうが積極的、かつ身を乗り出すように聞き入ってくれて

いたのです。

当然、質問がたくさんでますし、納得いかないことは、

何度でも問いただしてきます。

これを見て、「さすがだな」と思いました。

わたしたちも見習うべきところでした。

知らない事に対して、好奇心や向上心をもって

積極的に学ぼうとする姿勢がある限り、

人が成長を止めることはないと思っています。

大変、私自身が勉強になった、研修会でした。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:32 | パーマリンク | コメント (0)

2012年問題とは。

マヤ文明に記された世界滅亡の・・・

ではなく、世界的な政治の世界で、

2012年に多くの主要国でリーダーが交代する、

それがなぜかたくさん重なっているということ、

「2012年問題」と呼んでいるようです。

これだけ世界のリーダーが変われば、

世界的な潮流が変化するのではないかという意味

だと思います。

覚えているだけでも、確か・・・

米国、ロシア、韓国、中国、台湾、フランス・・・などなど

そして日本は？

菅直人首相も１２年９月に民主党代表の任期が切れる。

しかし、そこまで持つのかどうか・・・

というよりも、日本は世界から見ても、ここ数年は、お恥ずかしい

限りのリーダー交代問題が発生しつづけている。

０６年就任の安倍晋三首相以降、５年連続で首相が交代した。

この2012年問題の話を聞くたびに、

日本の場合、「問題」は12年まで待ってはくれないと

と思うのは私だけでしょうか。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:21 | パーマリンク | コメント (0)

日本の不動産資産は2000年末時点で2,500兆円程度の規模

だったものが、2008年末時点で約2300兆円。

（内閣府：国民経済計算）

全国的な地価の下落の影響が大きいと言われています。

一方で、証券化された不動産資産の額をみると、1997 年当時

616 億円程度で始まったものが2009 年度までのフローの累計で

46.7 兆円に達しています。

（国土交通省「平成21 年度不動産証券化の実態調査」より）。

それは、資金調達方法の違いにより、

JREITによるもの、TMKによるもの、GK-TKスキームによるもの

不動産特定共同事業法上の匿名組合出資方式等によるものの

4つの代表的なタイプにわけられます。

このような証券化の進展により、不動産証券化資産のストック額は、

2000 年時に約1兆５千億円程度にすぎなかったものが、

2008 年時には約33 兆円に拡大してきていると見込まれる。

じゃこれって十分なの？

というと、決してそうではありません。

約2,300兆円と見込まれる日本の不動産資産総額の規模や、

その中でも、少なくとも約99 兆円と見込まれる収益不動産の

規模に比べると、まだまだ、決して多いとはいえないのです。

金融、法律、マインド？さまざまな側面において、

不動産証券化を今ひとつ、拡大させにくくさせている要素が

あります。

証券化そのものは、非常に理にかなった、素晴らしいスキーム

なのですが、それを下支えする制度や法律、プレーヤーの考え方

などが、いまだわが国ではおいついていないというが、

私の素直な認識です。

このへんの問題点についても、今後、少しずつ触れていきたいと

思っています。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:41 | パーマリンク | コメント (0)

今日は、東証の年明け最初の取引、「大発会」の日。

日経平均株価大幅に上昇し、終値は

前営業日比１６９円１８銭高い１万３９８円１０銭。

これは昨年5月14日以来の高値。

今朝の米国株上昇につられ、かつ年明けのご祝儀相場的な

ものもあったのかもしれません。

それにしても、年明けからこのように大幅上昇は、

一時的なものとわかっていても、なんだか気分が上向き

加減になるから不思議なものです。

船井総研も、明日が今年の始業。

（といっても、昨日、今日とオフィスにチラッと寄ってみると、

結構な人が働いていましたが・・・・）

是非とも良い1年にしたいと思います！！

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 18:18 | パーマリンク | コメント (0)

これはずばり、ポートフォリオ効果
　
すなわち、リスクの分散効果を狙っているのが一番だと

思います。

「金利レバレッジ」が効きやすいとか、「オフィス需要が旺盛だ」

とか、不動産の収益性そのものを良くする条件も、当然、

見ているとは思いますが、たとえば金利が上昇したり、

オフィス需要が低迷したからといって、投資家が不動産投資を

すべて手放すかというとそんなことはないはずです。

株式や他の債券と比較した際のポートフォリオ効果、

リスク分散効果を期待して、一部は保有し続けるはずです。

投資を語る際には、このポートフォリオ理論について、

ある程度、理解しておかなければなりません。

経営戦略の世界ではボスコンが開発したPPM

（プロダクト・ポートフォリオ・マネジメント）

なんかで、このポートフォリオという言葉が出てきますが、

主にはファイナンスの世界で使われることが多いはずです。

しかし、「事業ポートフォリオを組む」とか「シナジー効果、

リスク分散効果を考える」と、経営戦略で議論にあがるような

テーマもまた、この現代ポートフォリオ理論に基づいて、

ある程度、定量化されるべきものであると考えます。

今日は、東証の年明け最初の取引、「大発会」の日。

日経平均株価大幅に上昇し、終値は

前営業日比１６９円１８銭高い１万３９８円１０銭。

これは昨年5月14日以来の高値。

今朝の米国株上昇につられ、かつ年明けのご祝儀相場的な

ものもあったのかもしれません。

それにしても、年明けからこのように大幅上昇は、

一時的なものとわかっていても、なんだか気分が上向き

加減になるから不思議なものです。

船井総研も、明日が今年の始業。

（といっても、昨日、今日とオフィスにチラッと寄ってみると、

結構な人が働いていましたが・・・・）

是非とも良い1年にしたいと思います！！

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:28 | パーマリンク | コメント (0)

国内の年金基金による本格的な不動産投資は

不動産市場においても、もっとも期待されている部分の

１つです。

不動産は、いうまでもなく、インフレとともにその価値が

上昇していくというインフレ資産としての性格も有している

点や、長期に安定的な収益を見込める点などを考慮すると

退職者への長期に渡る安定的な資金提供という目的を持つ

年金基金などは、本来、うってつけな投資対象物の１つで

あるはずなのです。

ただし、その投資を活発化させる上での壁となっている

事項の1つが

「インデックスが存在しない」

という点です。

伝統的な4資産、基本アセット、すなわち

国内株式、国内債券、海外株式、海外債券

などには、それぞれTOPIXやNOMURA-BPI、MSCI-Kokusai、

シティグループ世界国債指数などのインデックスが存在します。

しかしオルタナティブ（代替資産）においては、基本的には

インデックスが存在しません。

オルタナティブとは、

不動産、プライベートエクイティ、ヘッジファンド

などです。

しかし、米国や豪州、英国にはおいては不動産に関する

インデックスが存在するため、これらの国においては

不動産もまた基本アセットに分類されています。

もちろん、日本は存在していないので、現状は、不動産投資は

オルタナティブ投資ということになります。

インデックスの有無は、市場全体の動きを見渡せる事のみならず、

運用機関等が投資成果を測るベンチマークにも用いられるわけで、

情報の公開性や投資分析という観点から見た際には、

このインデックスが非常に重要な役割を担っているのです。

今も、民間の機関や大学、国などが協力して、この不動産インデックス

の開発に力を入れているところです。

この不動産インデックスが完成し、世の中に浸透するころには、

日本の不動産投資市場もまた、現在とは違った色合いを見せるように

なるのかもしれません。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:05 | パーマリンク | コメント (0)

新年明けましておめでとうございます。

本年も宜しくお願い致します。

今年はどんな年になるのでしょうか。

さて、こんな年末・年始でも

外国為替市場は動いているわけで。

３１日のニューヨーク外国為替市場ではドルが売られ、

円相場は一時は１ドル＝８０円９０銭台まで上昇したようです。

また円高が進行しています。

円相場は１年前と比べ、対ドルで１２円弱程度上昇しました。

米国の大規模な金融緩和でドルが主要通貨に対して下落。

ドル安を容認する米国政府の思惑も絡みながら、

比較的安全でかつ、これ以上の金融緩和の余地が

ほとんどない日本の円が買われるという構図が続いています。

正直に言うと、引き続き、米国次第の2011年になると思われます。

日本化しつつある米国、

世界の覇権を失いつつあるある米国とドル

さて、米国は今年はどんな流れをみせるのか、

そして日本は。

このブログでも、引き続き、随時レビューしていきたいと思います。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 22:06 | パーマリンク | コメント (0)