行列ができる軌跡の商店街
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私の直属の上司である吉崎誠二の新著が刊行されました。
今回のテーマは 「商店街」 初の新書です。 私も早速読み始めましたが、とても面白く、また新書ということもあって 一気に読んでしまいそうです。 是非、ご一読を。 |
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2011年02月28日
2011年02月27日
賃貸アパート・マンション業界の現状と今後
リアルエステートビジネスチーム統括責任者の吉崎の記事が
ダイヤモンドオンラインにアップされました。
今回のテーマは
“サラリーマン大家”などアパート経営者はチャンス？
「単身世帯」増加時代に成功する不動産投資戦略
一度、お読みください
あわせて我々が作成した
「賃貸アパート・マンション業界」動向に関するレポート
も公開しました。
一緒にご覧ください。
（2011年2月分をご確認ください）
2011年02月24日
不動産業はリスクが高いのかPart2
不動産業界がリスクか高いかどうか。
今日比較したいのは自己資本比率。
即ち、経営における安全性の観点から、業種別のリスクを見たときに
不動産業界はどういう位置づけになるでしょうか。
前回同様、平成10年～平成20年における業界別の自己資本比率の
推移を見てみると、平均の値は圧倒的に不動産業界は低い。
しかも、ボラティリティ（標準偏差）も圧倒的に大きい事がわかりました。
つまり、自己資本比率は平均的には低いものの、その増減のはば、ばらつきも
大きいということです。
これは何を意味しているのでしょうか。
そもそも、企業経営における自己資本の位置づけとは何か？
企業の資金は、自己資本と負債からで構成されます。
資本金はリスクマネーですが、負債はリスクを負いません。
企業がデフォルトした際に負債の提供者であるレンダーの回収原資は、
バランスシートの左側にあたる資産です。
しかし、帳簿上ではバランスシートの左右は均衡が取れていても、
実際デフォルトとなった際にその負債が回収できるだけの
資産価値が維持できているかどうか？
もし、資産の価値の減価が企業の自己資本の範囲で収まれば、
レンダーは資産の換金により貸付金を回収できるわけです。
即ち、自己資本比率とは企業がデフォルトした際に、
当該企業が保有する資産でレンダーがどれだけ回収が可能か
を期待しているかを示す指標として捉えることができます。
このことから、自己資本はその企業が保有する
資産価格のリスクの大きさに対応できるものである必要があると
いえるのです。
だいぶ、横道にそれましたが、そういう意味では、バランスシートの
左側の変動性が大きいと思われる不動産業界は、本来、
自己資本比率を高めに設定しておかなければならないはずなのですが。
2011年02月23日
不動産業はリスクが高いのかPart1
不動産は流動性や透明性に欠けるという意味で
相対的にはリスクの高い資産であるといえる。
よって、不動産のリスクの高さは、不動産を事業の要とする、
或いは不動産を商品とする不動産関連ビジネスの
リスクの高さに繋がると推測できるが、果たして実態はどうであろう。
業種別の生産額（平成8年～19年）で、その平均と標準偏差から、
変動係数＝【1リスク当たりのリターン（平均生産額/標準偏差）】
でみると、製造業が19.79、サービス業が16.60、金融保険業が16.89
という中、不動産業は 30.01。
即ち、変動係数は単位のない数となるので、相対的なバラつきの
比較ができるわけですが、それでいうと、不動産業界は他の業界と
比較すると圧倒的にばらつき＝リスクが大きい業界といえます。
一方で、売上高営業利益率や、ROAなどの値について
同様に経年の推移を他の業界と比較してみると、
それほど大きな違いがない事がわかります。
やはり、不動産業界はリスクの高い業界と言えるのでしょうか。
このテーマについては、今後も深めて論じていきたいと思います。
とりあえず、今回はこの辺で。
2011年02月22日
ムーディーズも日本国債格下げ見通し引き下げへ
S&Pに続き、ムーディーズもか？というニュース。
米格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスは今日、
日本国債の格付け見通しを「安定的」から「格下げ方向」
に引き下げたと発表。
原因は、いうまでもなく、菅政権のふがいなさか。。
ムーディーズの日本国債担当者のコメントを見ていると
「債務削減に向け、政府が十分な政策的対応をとれない
懸念が高まっている」
いや、ごもっともな意見。
ただ、まだ格付けが「下がった」という発表ではありません。
下がる可能性が高くなってきたという発表。
ムーディーズにおける日本国債の格付けは現在、
上から３番目の「Ａａ２」。
政府が財政再建の改革を実行できない場合は、
格下げに踏み切る可能性があるということが、あらためて鮮明になった
ということでしょう。
中東の混乱、ニュージーランドの地震。
世界の一大事が続く中、日本においては、
「ほんと、なにやってんの！？」
っていう状態が続いているのであります。。。。
2011年02月20日
聞き上手は話させ上手
営業にとって「ヒアリング力」を鍛えることは、
パフォーマンスを上げる上で、必要不可欠なこと。
実はこのヒアリング力は、もちろん営業のみなず社内のマネジメント
づくりにでも十分役立つはずです。
で、ヒアリングが上手な人っていうのは、当たり前ですが、
「聞くのがうまいわけではなくて、相手に話をさせるのが上手」
という意味なのです。
よって、ヒアリング力とは
「相手が気持ち良く話ができる「場」「空気」をつくり、
相手に、今日は十分話しきったと満足させる事ができる能力」
と言い換えられるでしょう。
そして、これらは究極的には
「相手に対する気遣い・配慮、相手を思う気持ち、相手に関心を持つ
気持ちから生まれる」ということなのだと思います。
2011年02月19日
イスラム金融
ひょんな事から、イスラム金融について学ぶ機会を得ました。
正直、直接的に仕事で役立つことは、少なくともしばらくはなさそうですが
教養としては、知っておいて損はないお話。
イスラム金融とは、イスラムの思想（法律）に則った金融取引の総称。
イスラムの思想、経済観とはすなわち「シャリーア」
「シャリーア」とは人の道。
ちなみに「シャーリア」は「道」
そして具体的なところでは、大きく2つ特徴があります。
１つは不労所得である「金利」を禁じているということ。
もう1つはイスラム法に照らして反道徳的な事業
（豚肉、アルコール、賭博、武器製造など）に対する
投融資が禁止されていること。
金貸しはだめとなると、ファイナンスをどう捉えているかというかと
単純な金利貸しは原則禁止ですが、共同事業形式等により、
事業から得られる利益からの配当を得るということは、
認められいます。
ですので、どちらかというとアセットファイナンスとか
プロジェクトファイナンスのイメージがピタっと来るのではないかと。
その他、「退蔵の禁止」として、資金保有者に自己保有の不活動資金を
箪笥預金として留めおくのではなく、事業努力＝生産用途ヘ向かわせるように、
退蔵の禁止を説くようにされているようです。
さらにそれらを強制力をもって補完するの手法がが「ザカート」と言われる
一種の固定資産税ともみなされるもの。
基本的には年収と金融資産に課せられるもので、
一律で大体２.５％ぐらいだそうです。
資金保有者は、「黙っていて減るのなら、むしろ使った方がましか」
と資金活用を考えざるを得ない仕組みになっているとのこと。
ユダヤに対抗する新しい経済感、独自の金融システムで
世界を席巻しつつあるこの「イスラム金融」は今後、
益々大きな広がりをみせるかもしれません。
2011年02月18日
企業価値の定義
企業価値という言葉の持つ意味合いは実はとても幅広く、
使う相手によってその意味する事が異なるケースがあります。
たとえば、今でも感じますが、金融セクター（銀行、証券会社、ファンド等）
の方と我々のようなコンサルタントが同じ席で迎い合うとき、
この企業価値という言葉の概念が微妙に異なっていて、話がかみ合わない
ケースがあります。
すなわち、金融セクターの皆さんがおっしゃる企業価値とは
即ちバリエーションに近い意味。
もっと言えば、フリーキャッシュフローをWACCから成長率gを引いた値で
割ったもの という前提から議論がベースとなっているように思います。
ところが、私たちコンサルタントが思う「価値の高い企業」とは、
船井総研でいうことろの「グレートカンパニー」
コリンズがいうことろの「ビジョナリーカンパニー」等々
かならずしもバリエーション上の価値とは重ならないケースもあるように
思っています。
で、今日の落しどころとしては、これらどちらが正しいか？という議論
ではありません。
むしろ、正誤でいえば、どちらも「正しい」といえるでしょう。
ただ、問題は、この例えば経営やマーケティングの観点からみた
企業価値と、ファイナンスの分野からみた企業価値には、若干のずれや
ひずみがあるとして、それら両方を十分に理解し、橋の架け渡しが
できる人が少ないという点です。
マーケティングとファイナンス、経営とファイナンスといったところの
間に、なにか新しいビジネスの香りさえしているのは、私だけでしょうか。
2011年02月17日
S&P 国債は格下げながら、事業会社はポジティブ
先日、格付け会社のS&Pが日本の国債の格付を
ワンランク格下げしたことは、記憶に新しいところ。
そのS&Pが、日本の事業会社セクターについては、
2011年はポジティブな見通しとの見方を発表したとのこと。
S&Pの格付け先の国内事業会社のうち約4割が、2010年10-12月決算に伴い、
2010年度の通期業績予想を上方修正した上に、前年度業績との比較でも、
増益予想となっている先が圧倒的に多いということで、
業績の回復傾向がより鮮明になってきているという見方らしい。
彼らの見解では、特に製造業で業績を大幅に改善させているとのこと。
一方で、小売や不動産等の内需関連企業については、
業績はおおむね底打ちしたものの、製造業に比べれば、
回復の力強さに欠けるとの認識らしいです。
国債は格下げし、企業業績はポジティブ。
まさに、国が日本の足を引っ張っているという事が言えるのでしょうか。。。
2011年02月16日
1月 マンション販売が急ストップ！？
不動産経済研究所が
１５日発表した１月の首都圏（１都３県）の
新規マンション発売戸数は前年同月比１３．５％減の１３７２戸。
月間では１９９３年８月（１３５４戸）以来、
実に１８年 ５カ月ぶりの低水準とのことで、
前年実績割れもまた１２カ月ぶり。
さて、この結果、どう見るか。
不動経もコメントされていますが、
今回の数字は、大手業者の供給が一服したことが主因。
「市況の回復基調に変化はない」
というのが一般的な見方か。
地域別にもう少し詳細をみると、
東京都心が２８・１％減と
埼玉県は８８・９％減
神奈川県は９３・９％増
千葉県は６１・５％増
ということで、「東京・埼玉」マイナス組みと「神奈川・千葉」のプラス組みの
差が恐ろしく激しくなったようです。
2011年02月15日
幻冬社ＭＢＯ成立
ここのところＭＢＯの発表が続いています。
今年に入ってからだけでも、衣料品通販のイマージュホールディングスや
引っ越し大手のアートコーポレーション、このブログでも取り上げた
ＴＳＵTAYAのCCC、ジャスダックに上場するソフトウエア開発の
ワークスアプリケーションズや溶融亜鉛メッキ専業の田中亜鉛鍍金など。
この流れは去年から始まっていて、
去年での話題どころとしては、このジャスダック上場の
中堅出版社の幻冬社。
この幻冬舎のケースも面白い。
幻冬舎が上場廃止を目的に昨年の10月末にＭＢＯを発表。
通常の流れと思いきや、ここで出てきたのがケイマン諸島に
席をおくイザベル・リミテッドっていう投資ファンド。
このファンドが市場で株を買い占めて、12月頭には筆頭株主に。
幻冬舎側も買い付け価格を値上げして対抗。
それで、本日開催された臨時株主総会で、
経営陣が参加するＭＢＯに必要な定款変更議案が
出席議決権ベースで３分の２を超す賛成票を集め、
可決されたということになります。
ＭＢＯの是非を総会で問うという異例の展開。
結局、対抗買収に動いた投資ファンドの肩代わりで
株を持つ立花証券が総会を欠席したこともあって
このファンドの狙いや意図が十分に見えないまま、
今回の騒動は幕を閉じることになりました。
報道によると、イザベル側は現物株でなく、
信用取引で株を買い集めていたようで、
総会での議決権を決める時点でイザベル側はまだお金を払って
株を引き取っておらず、総会では仲介業者の立花証券が
35％の議決権を持つという珍しい展開となったということです。
しかし結局今回は、立花証券は賛否の議決権行使もせず、欠席。
このため残る議決権での採決となり、58％の議決権を持つ見城社長側の圧勝。
何がやりたかったのか。この騒動はなんだったのか。
なんとなくすっきりしない幕切れではありますが、
幻冬舎は今後、株主から強制的に株を買い取る手続きを進め、
３月１６日にジャスダックを上場廃止となる見通し。
今年はＭＢＯ、しかも上場廃止を目的としたＭＢＯが非常に
多くなりそうです。
株式市場全体から見れば、それだけ魅力が少ないと評価
されているともいえ、残念な側面はあるにせよ、
背に腹は代えられぬ事情で、このようなケース、
やはり今年は増えてくるのではないかと予測します。
2011年02月14日
ＧＤＰ実質1.1％減 2010年通期中国に抜かれる
内閣府が今日発表した2010年10～12月期の国内総生産（ＧＤＰ）速報値は、
実質で前期比0.3％減、年率換算で1.1％減とのこと。
マイナス成長は５四半期ぶり。
前期に大きく寄与したエコカー補助金による需要や
たばこ増税を前にした駆け込み需要からの反動で、
個人消費が２期ぶりに減少。
まぁ、これは、どこのシンクタンクも事前に予想してた範囲内での
結果で、それほど大きなサプライズではない感じ。
しかも1月-3月はプラス成長に戻る公算が大きいとのことで、
日経平均も最終的には119円ほどプラスの10,725円54銭。
個人消費が実質でマイナス０．７％
気になる住宅投資はプラス３．０％とそこそこ好調。
実は大きいのは公共事業。
民主党政権の公共事業削減政策のせいか
マイナス５．８％
あと、やはりＧＤＰデフレータは5期連続マイナス。
デフレが続いています。
同時に発表された2010年通年の名目ＧＤＰは、
国際比較に用いられるドル換算で５兆４７４２億ドルとなり、
初めて中国（５兆８７８６億ドル）を下回りました。
中国が米国に次ぐ世界２位の経済大国となり、
日本は１９６８年から４２年にわたり守ってきた
２位の座から正式に転落した事になります。
これも、予想されていたこととはいえ、やはりメディア等では
多少ショッキングな印象で報道されているようでした。
まぁ一人あたりＧＤＰでは全然、まだ日本のほうが上ですし、
政治的な背景を含めて、実質的な豊かさはまだ日本のほうが
高いとおもいますが。
という、コメントさえ負け惜しみになってしまうような
今日の関東地方の豪雪とともに、発表されたＧＤＰ速報値でした。
2011年02月13日
営業利益と営業キャッシュフローの関係
キャッシュフロー経営の重要性が叫ばれるようになってから
私たちコンサルタントのみならず、投資家やアナリストたちも
営業利益よりも営業キャッシュフローを注意してみるように
なりました。
言うまでもなく、営業キャッシュフローとは、
企業の本業の営業活動にともなっていかにキャッシュを得ているか
を示したもの。
営業利益には実際にはキャッシュの出し入れを伴わないものも
含まれています。
例えば、売掛金・受取手形、買掛金・支払い手形、
減価償却費などが挙げられます。
なので、言い方を変えれば、税引き前当期純利益からさかのぼって
現金の放出を伴わない費用勘定を差し戻し、現金の入金を伴わない
収入勘定を差し引いたものが、営業キャッシュフローといえます。
よって、もし突発的な損益が発生しておらず（特別利益、特別存損失）、
減価償却費が業界平均なみで、運転資本の増減がプラスマイナス
ゼロ程度で（棚卸資産の増加額、売掛金・受取手形の増加額と、
買掛金・支払い手形の増加額ほぼ同額）とすれば、
営業キャッシュフロー＝（二アリーイコール）
税引前当期純利益+減価償却費-法人税
という計算式が成り立つわけです。
このように考えると、営業キャッシュフローは大きいほうが良いのですが、
ただし、営業利益と比較した際に、あまりにも大きすぎると
少し注意が必要ではないかと思っています。
減価償却費の大きさは業界によって大きく異なりますが、
例えば、サービス業や卸売り業のような減価償却費が
それほど大きくない業種の場合では、営業キャッシュフローは
営業理系の60％程度。
製造業のように減価償却費が大きい業種の場合で120％
程度が1つの目安かと思われます。
また減価償却費が多いほど、限界利益（売上高の伸びに対する
営業利益の伸び）は大きいので、売上の変化率と営業利益の
変化率を比較して見ることも重要な視点といえるでしょう。
なんでもそうかもしれませんが、人格と同様、企業の財務も
損益計算書と、貸借対照表、そしてキャッシュフロー計算書の
バランスが重要で、どこかが飛びぬけて、良すぎたり、
根拠がわからないような伸び率を示したときなどは、
注意が必要ですね。
2011年02月12日
ムバラク政権崩壊の意味
今朝、目を覚まして飛び込んできたニュースがこれ。
ムバラク大統領が辞任を表明した。
ムバラク大統領は、エジプトの大統領に30年間
君臨した独裁者。そんなイメージが、これまで
ムバラクを全く知らなかった人たちにまで与えた、今回の騒動。
振り返ってみれば、ムバラクさんは前大統領サダトさんの時の
副大統領。
もともとは、この人空軍司令官。
というか、そもそもエジプトの王政を打倒した
1952年のエジプト革命から今に至るまで約60年間、
ナセル、サダト、ムバラクと大統領が全て軍人。
実はエジプト、いわばまだ、軍人政権だとも言えます。
その60年間の共和制のうち半分ほど期間を
ムバラクさんが政権を握っていたということ。
ムバラクさん、サダトが暗殺されて大統領に就任したわけですが
その時から今の今まで「非常事態宣言」を解除していません。
約３０年間、この非常事態宣言の名目で、あらゆる措置をとれるようになり、
それは即ち、権力維持のための道具にもなったといえるのでしょう。
今回、民の声と力によって、ムバラクさんの30年の圧政から
解放されたと、喜ばしい話ではありますが、一方で、先ほど言ったように
そもそもエジプトは軍事政権。
軍部がいまだに大きな支配力を持つ国であります。
軍部の改革、民主化が成功しなければ、
形だけの改革になるのではないかと思ったりしています。
これからの動向にも注目したいと思います。
2011年02月11日
東京、実は世界1位のＧＤＰ
日本の経済規模はすでに中国に抜かれ、
世界ＮＯ２の座を明け渡した、という話は、最近の大きなニュース
の1つですが、実は、こと「東京」という商圏でみると、
実は2008年ベースで世界1位。2025年予測でもまだ1位という
話が、今日のお話。
ＰＷＣが発表している都市別ＧＤＰの話が、日経産業新聞の
1面に出でいました。
ここでいう東京都は、正確には東京都ではなく、東京商圏。
すなわち、神奈川、埼玉、千葉を含める広大な関東平野一帯を
さしています。
以前、このブログでも触れましたが、某外資系証券会社の
投資部門（不動産系）の方の海外の機関投資家向けの
日本をアピールするプレゼン資料の中にも、このネタは触れられて
いて、「日本に投資するのではなく東京（関東圏）に投資する
という考え方で見れば、ポテンシャルは高い」
ということを伝えていました。
ちなみに、もう1つのアピールポイントは、経済成長が目覚ましい
中国との立地特性を含めた連携強化による成長が期待できるという
なんとも、人のふんどしを借りたようなアピールポイント。
それだけ、日本全体のマクロ環境を客観的に見れば見るほど、
海外の方々から見れば、なかなか期待を抱かせるファクターが
見当たらないということなのでしょうが。
いかんせん、東京商圏は3400万人もの人口を囲い込むメガロポリス。
人口もいまだ増加しつつある、稀有な存在。
ちなみに2008年時点で
2位がニューヨーク、3位がロス、4位がシカゴ、5位がロンドン
という感じ。
閉塞感が漂う日本ですが、こと東京に関しては、
まだまだ世界で見ても、ポテンシャルの高い地域だということ
がわかります。
やはり東京をバネに日本経済復活の糸口をさがしたいものです。
2011年02月10日
日本の不動産市場の透明度
ジョーンズラングラサールが定期的におこなっている調査で
「不動産透明度インデックス」
というものがあります。
投資判断実績指標の有無や、市場ファンダメンタルズに関わるデータの有無
上場不動産投資のビークルの財務情報の開示とガバナンスなど
いくつかの基準に基づき、トランスペアレンシーを図っています。
で、日本はというと、最新の2010年版で、世界第26位。
日本は2004年から2006年に大幅な透明度の改善が見られたものの、
前回の2008年に続き、2010年の調査においても透明度はわずかな
改善に留まり、ランクとしては連続して26位の『中高レベル』
ちなみに上位の国をあげると、
1位 オーストラリア
2位 カナダ
3位 英国
4位 ニュージーランド
4位 スウェーデン
という感じ。
結局、上記の基準は、
不動産インデックスの有無や、取引価格データの有無、
ＲＥＩＴの情報開示などを暗に求めており、
そういう意味では、やはり日本はまだまだということで、
26位という結果なのでしょう。
不動産取引の透明性は、
不動産投資市場の活性化には必要不可欠な
ものであると言えると思います。
2011年02月09日
財政改革成功しなければムーディーズもマイナス？
REUTERSより
ムーディーズは、日本国債の格付け（Ａａ２、見通しは安定的）について、
日本の債務縮小に向けた財政対応の欠如がネガティブな圧力となる
との見方を示した。
そのうえで、日本政府の財政改革が成功しなければ
格付けにとってマイナスになると語った。
つい先日Ｓ＆Ｐが日本の国債の格付けを
「AA－（ダブルAマイナス）」に引き下げたことは記憶に
新しいはなし。
結果的に財政不安に揺れるスペインより「格下」となる
ことについて、少々、首を傾けざるを得なかったんですが。
つづいてムーディーズも、冒頭のようなコメントを発表している
というニュース。
ところで、日本の財政はなぜここまで悪化したのか。
もう少し焦点を絞ると、なぜここまで国債が膨れ上がったのか。
あらためて紐解いてみると、それは、すなわち
バブル崩壊後の経済システムの「バランスシート調整」に
国債が活用された結果ということが指摘できると思います。
バランスシート調整とは、こんな感じ。
１９８０年代の信用拡大により、企業や金融機関、個人の
バランシートが資産、負債とも大きくなった。
９０年代以降、資産デフレで企業の資産価値は大きく減少
した一方で、負債はそのまま残った。
これが企業の過剰債務であり、金融機関からみれば
不良債権ということになります。
で、この負担を預金者（個人）に負わせるわけには
いかなかったので、当初は金融機関が資本をすり減らしながら
それらを負担し続けていたのです。
このままじゃ金融システム自体がやばくなると
判断した国は、金融機関への公的資金の注入して下支えを
したわけです。
この公的資金の注入というのが、具体的には
政府が国債を発行して、個人や機関投資家などの
非金融セクターがそれを購入して、そうやって得られた現金を
金融機関に注入するということです。
そう考えると、今の国債がこれだけ膨張した原因は
バランスシート上のギャップを埋めるため、
つまり、資産デフレの中で生じた企業の過剰債務を肩代わり
をするために生まれ、そしてどんどん拡大してしまったもの
であると言えるのです。
まぁ、当初はそのような目的だったんですが、途中からは
半ば当たり前のように、なし崩し的な感じで増え続けてきた
部分も大きいとは思いますが。
それがもう２０年以上も続いているという今の現状。
確かに格付け会社が、格付けを引き下げたくなる気持ちも
わかりますし、引き下げるための論拠は、それはもうたくさん
あるっていうのが今の日本だと思います。
ということを思いながら、先ほどテレビで国会の党首討論会
の模様を見ていました。
はぁ・・・という気持ちに。
某外資系のヘッジファンドの、投資家むけに渡す日本の現状を
説明したプレゼンテーション資料には、日本の首相と財務大臣が
この５年間で何人かわったかというのが説明されているようでした。
こんな状態で、即時に財政再建ができるわけがないという意図が
含まれていたのだと思います。
政治に対して憂いてばかりでは何も生まれませんが、
この現状、いろんな意味でなんとかならんもんでしょうか。
2011年02月08日
今日の気になるニュース
ざっとこんな感じ。
１．トヨタ、純利益２．３倍 ４９００億円に
１１年３月期の業績予測を上方修正しました。
ただ、売上高はわずか１％増。
かなりの原価改善や経費改善で、円高の
悪影響を補っている模様。さすがといるかもしれません。
なんだかだいってもトヨタの業績は日本の経済界の
現状をあらわらす１つのメルクマール的存在でもありますので、
明るいニュースです。
２．カルビー ３月１１日に上場
「ポテトチップス」や「かっぱえびせん」のカルビーが来月東証に
上場するとのこと。
売上高１５２０億円 営業利益９９億４４００万円。
上場すれば時価総額は６６０億円規模と。
今、このタイミングでチャレンジするということは、やはり
株式市場が上向き加減という見かたなのでしょう。
３．アサヒビール、５年でＭ＆Ａに８０００億円
アサヒビールが今年の７月にホールディングカンパニー化
されることに伴い、事業戦略、経営体制の発表において
Ｍ＆Ａを強化すると。
Ｍ＆Ａは2012年12月期までに4000億円、
15年12月期までに8000億円の資金を用意するとのこと。
やはり、最近何度か取り上げているように、
今年はＭ＆Ａ市場が活況になりそうな予感が漂っています。
ビール市場に限らず、現在、日本におけるあらゆる市場や業界が
成熟化しつつあります。
その環境下では、当然に、企業、事業の統廃合がおこるわけで
熾烈なシェア争いが、単なる顧客の奪い合いだけでなく、
スピーディーに効率よくという発想の中で、Ｍ＆Ａを選択する余地は
高まってくると言えるのでしょう。
以上、３つのニュース。
いずれも、いまだ不透明感漂う、わが国の経済状況ですが、
少しずつ明るい、前向きな兆しも目えつつあるのかなと
期待したくなるニュースでした。
2011年02月07日
理論が勝つか現実が勝つか
大相撲の八百長問題が大きな波紋を呼んでいます。
この問題、どこまでの力士がかかわっていたのか、
単に一部の心無い力士による事故だったのか、
それはこれから解明されることになると思いますが、
個人的には、前提として、日本は「本音と建前」を
使い分ける国であり、こういった八百長がある種、
正当化されてしまうような温床が、少なからず
存在するのではないかと思っています。
さて、「本音と建前」というと、コンサルティングの世界でも
「理論と現実」という似たようなテーマ、問題があります。
今日のコンサルティング先でも、同様の課題があがりました。
つまり、理論的には、または理想の形としては、
「かくあるべし」というものが確立されているものの、実際それらを
運用する現場の方々の立場から見れば、「とはいってもな」とか
「いままでこのようにやってきたし」とか「特にいま現在は大きな
痛みもないし」といったような理由で、あまりこの「あるべき論」が
浸透しないケースがあります。
総論賛成、各論反対、というよりも
「総論賛成でもやっぱこれ以上しんどくなりたくないもんな」
って感じです。
こういう場合、通常は、強制的に「アメとムチ」ルールを使って
徹底させようとするケースが多いのですが、これは一時的には
うまく運用されたとしても、本質的な理解や思いに基づいた浸透では
ないため、また時間が経つと元の木阿弥戻ってしまう事が
多いのも事実でしょう。
さて、皆さんはこのようなケースの場合
どのような方法で乗り越えることを考えますか？
私たちは次の2つの方法活用する事が多いように思います。
すなわち、
１．とにかく論理で攻めて今のままでは駄目な理由、
新しい方法が最も適している理由を、とにかく数字やロジックで立証する。
２．1人1人の情に訴えかけるよう、1人1人に対応していく
１、２どちらかというよりは、1を持ちながら、最後は2で攻めるというケースが
多いのかもしれません。
1だけでは人の心に反発心を生ませ、逆効果では？というご意見もあろうかと
思いますが、逆に、この論点でしっかり対応できるだけの
論拠を持っておかなければなりません。
というかそれが大前提だと思います。
その上で、特に反発する、過去のやり方に固執する人々に対しては、
２のように１人１人に対してゆっくり、語り合う時間も必要だということです。
まぁ～言ってしまえは、根気強く対応するしかないともいえますが。。。
我々のようなコンサルタントは、当然に、どちらかと言えば
理論で攻める、理論を構築する為の外部者でもあります。
よって、我々が一方的に頭ごなし「かくあるべし！」といったところで
それはもう反発心以外のなにものも生むことはないでしょう。
つまり、このような新しい方針や理論に基づいた、
現場業務ルールの変革の際には、必ず現場の責任者や社長の
強いリーダシップと、２に挙げたような熱い情（情熱）が必要だという
ことなのです。
１は我々で十分に準備しますのでということです。
2011年02月06日
ビジネスリスクの計測と事業ポートフォリオ
事業のリスクとリターンを関係の明らかにし、
相関関係を考慮しながら事業の組み合わせを構成し、
それぞれの事業が独立して持つリスクの線形結合
（加重平均）よりも、低いリスクを生み出すことこそが、
事業ポートフォリオの目的であり醍醐味であります。
例えば不動産開発事業と不動産仲介事業、不動産管理事業
など、総合不動産会社の多くは、このような不動産に関わる
さまざまな事業を網羅的に展開されている場合が多い理由も
シナジー効果を狙ったものであると同時に、この事業ポートフォリオ
による事業リスクの低減という観点も大きいのです。
事業のリスクとリターンの定義を何におくかによっても異なりますが、
例えば、最もわかりやすいファクターとして、各事業の営業利益（率）
を見るとすれば次のように捉える事ができるはずです。
すなわち、過去10年程度の実績値を元に、リターンには営業利益率の
平均値を、リスクには過去10年間の営業利益率の標準偏差をとるという
ことです。
それぞれの事業を同様に数値化すると、確実にそれぞれの事業によって
この数値の値が違ってくるはずです。
そして、この異なる期待収益率と標準偏差（リスクとリターン）を持つ事業に
例えば100ある資金をどのくらいの割合で投資するのが、最も効率的な投資
になるかを図ることことこそが、ポートフォリオの構築の目的になります。
事業ポートフォリオで考えると、例えば売上ベースでの各事業のシェアが
この最適投資比率と比較してあまりにもいびつな売上構成になっていると
すれば、少し注意が必要だという見方もできるかもしれません。
このように各事業のリスクとリターンを分析し、さらにそのポートフォリオのリスクと
リターンを分析することで、事業ポートフォリオの必要性や重要性が、
感覚値のみならず、ある程度、定量的に図れるということになります。
以前、上記のような手法で某大手総合不動産会社の事業ポートフォリオ
分析を行ったことがありますが、結果論か戦略的に狙ったものなのかは
定かではありませんが、きれいなリスク分散を実現されているという結果
が出ていました。
事業ポートフォリオの重要性をあらためて考えてみたいと思います。
2011年02月05日
サッポロ、ポッカ買収へ
サッポロホールディングス（ＨＤ）が、ポッカコーポレーション
を買収する方向で最終調整に入ったとのニュースがありました。
ポッカといえば、先日ＣＣＣの案件でも取り上げたＭＢＯという手法で、
2005年に非上場化したばかり。
そのＭＢＯの際に資金的に援助したのが投資ファンドのアドバンテッジパートナーズ。
で、09年にサッポロはこのポッカに資本参加して現在約22%の株式を保有と。
一方で、サッポロも米国の投資ファンド、スティール・パートナーズの支配下に
あったものの、昨年、彼らが保有するサッポロ全株を売却。
目の上のたんこぶというか、肩の荷というか、そういったものが取れた矢先の
今回の発表。
アドバンテッジ側においても、低迷する株式市場において、今ポッカを再上場
させたとて、それほどおいしい出口戦略になるとはかぎらないという思いと、
サッポロ側の、経営の自由度が広まった今の段階で、ビールなどのアルコール飲料の
国内市場が頭打ちとなるなか、比較的安定した収益を期待できる飲料部門
の競争力を強化したいという思いが、合致したと言えるのでしょう。
サッポロの主力事業はビールや不動産事業。
清涼飲料分野の年間売上高は約３００億円程度と
競合他社に比べて小規模。
ポッカの連結売上高は約９７０億円と相対的に大きい上、海外への展開も
積極的におこなっている。
ＣＣＣのＭＢＯもそうですが、今年はこのようなＭ＆Ａ、業界再編等が
更に進むような気がします。
2011年02月04日
それにしても雇用統計（米国）
1月の米国の雇用統計が発表されました。
非農業部門の就業者数は前月比３万６０００人増で市場予測を大きく下回りました。
ただその一方で、失業率は前月より０．４ポイント低い９．０％。
ん？失業率は大幅に改善しているのに、就業者数が減少？！
どいうこと？と。
よくよく、いろんな情報を見ているとその背景には次のような要因が。
それが、「１月の悪天候」
全米各地で発生した大雪が労働市場に大きな影響を与えた。
失業率算出の基礎となる労働省の世帯調査によると、
１月９日の週は８８万６０００人が悪天候の影響で出勤できなかったという。
この大雪が非農業部門の就業者数を１０万人ほど押し下げた可能性がある
らしい。。
失業率の低下については、
職探しをあきらめた人の増加や年に１回行われる国勢調査に
基づく人口調整が影響したとの見方もあるとのこと。
ときくと、この数値自体、どこまで信憑性があるのかと疑いたくなるのですが、
ただ市場は少し混乱したようで。
しかし、いずれにしても米国経済の不安定さ、このような現象を起こさせている
という点は、不可避といえるでしょう。
相変わらず雇用統計にマーケットが左右される傾向は、
いまだ変わらないようです。
2011年02月03日
CCCのＭＢＯ
TSUTAYAを展開するカルチャー・コンビニエンス・クラブ㈱（以下ＣＣＣ）が
上場廃止を目指してＭＢＯを発表しました。
しかし今回のケース、取締役会が株主に応募推奨しないという
極めて稀な（というか、初ではないか？）ＭＢＯです。
ＭＢＯとは、マネジメントバイアウトの略で、
企業のＭ＆Ａの手法のひとつ。
経営陣（あるいは従業員）が、投資ファンドや銀行などからの
出資を受け、所属している企業や事業部門を買収して
独立することを指します。
上場会社が非上場化する際の手段としてもよく使われています。
今回のＣＣＣのＭＢＯは、増田社長が全株式を保有する買収目的会社
ＭＭホールディングスが買い手。
ＴＯＢ価格は600円で、発表直前の終値に32%程度のプレミアムを
のせた価格。
さて、今回のケース、特筆すべきなのは、取締役会は、株式を非公開化
する趣旨には賛同するものの、株主に対しては、ＴＯＢに応募すべきとも
しないべきとも推奨しない中立の立場をとったという点。
その最大の原因は、この600円というＴＯＢ価格。
増田社長、取締役会、そして取締役会の判断が妥当かなどを検証する
独立委員会、それぞれが考える適正な株価が異なる為である。
もう少し正確にいうと、
増田社長が雇ったＦＡのＧＣＡアドバイザリーと野村証券
取締役会が雇ったＦＡのＫＰＭＧ ＦＡＳ
独立委員会が雇ったＦＡのプルータス
それぞれがＤＣＦ法に基づき算出された1株の適正価格が
異なるというわけです。
で、増田社長が発表した600円という数字が、
取締役会が算定した株価算定評価の価格レンジに
入っていないという。
そのため取締役会としては株主がＴＯＢに応じるかどうかは
株主に任せるとしたというわけです。
やはり適正な株価を算出するのは、見方は鉛筆なめなめ具合
によっていくらにでもなるということか。
そもそも将来の収益予測からフリーキャッシュフローを
導きだすＤＣＦの手法は、不確実性要素が多く、
それらをＷＡＣＣや成長率ｇで調整するにしても、
結構無理があると思われます。
奇しくも、今回のＣＣＣのケース。
いろんな人々（ＦＡ）がかかわって、みんなそれぞれ
適正な株価に関する論理的根拠を求めようとした結果
逆に、その行為自体の無理さ加減が露呈されたという
皮肉な結果になってしまったのでは。
ちみみに、ＣＣＣのＨＰからプレスの中で
プルータスとＫＰＭＧの株価算定に関するプレゼン資料が
公開されています。
いろんな意味で面白いケースと言えそうです。
今後の動向にも注目したいと思います。
2011年02月02日
ポートフォリオの効果
ポートフォリオのリスク（分散や標準偏差）を計算することは、
ポートフォリオのリターンを計算することよりやや難しいようです。
ポートフォリオのリターンはそれぞれの資産の期待収益率を
組み入れ比率による加重平均で算出されます。
一方、ポートフォリオの分散を求める式は若干ややこしく、
それぞれの資産の分散と、それらの共分散の値を
利用しなければなりません。
そのように算出されたリスクリターンを縦軸に期待収益率
横軸をリスクとするリスク・リターン平面上にプロットしていくと
例の弓型のカーブを描くような曲線が導かれます。
その弓型カーブの上半分を効率的フロンティア
すなわち、同じリスク（標準偏差）をとる場合に、そのポートフォリオ
よりも優れたポートフォリオが他にない事を示す図になるわけです。
そして、この図に相関係数が絡んできます。
この相関係数の値によって、リスク分散効果の大小が決まります。
つまり、相関係数が１の時は弓型の曲線グラフが、
それぞれの個別資産がそもそも持っている期待収益率とリスクの交点
同士を結んだ直線になってしまい、リスク分散効果は全くありません。
一方相関係数が－１＜ｐ＜１の時は弓型の出っ張りが左上へ引っ張られる
ような曲線にかわり、リスク分散効果が生まれます。
そして相関係数が-1の時には、理論上、2つの資産は全く反対の
動きをするため、資産の組み入れ比率によっては、リスクフリーに
することが可能ということになります。
このように、ポートフォリオを組むその最大の理由は、
ポートフォリオを組むことによって、個別のリスクの集合体よりも
結果的に低いリスクに抑えることができる点であるはずですが、
それらの資産の相関関係によっては、その効果が生まれにくい
ものもあるということです。
更にはそれらの資産の組み入れ比率によってもリスクとリターンの
値は大きく変わってきます。
ポートフォリオを考える際には、それぞれの資産の相関関係
および、組み入れ比率が大変重要であると言えるでしょう。
2011年02月01日
キャップレートを引き下げる効果
皆様、大変ご無沙汰しております。
ご心配をおかけいたしましたが、
今日からまた復活します！
どうぞ、よろしくお願いします。
さて、昨日、ダイヤモンドオンラインに、
私が寄稿した記事が公開されました。
「マンションは管理を買え」の本当の意味
ってテーマです。
さて、その中にも書かさせて頂いたテーマですが、
管理会社やPM会社の役割として、仮に、彼らが担当する不動産の
資産価値の維持・向上というテーマをミッションとして掲げるのであれば、
その役割は、中長期的に見れば、「キャップレート引き下げ」に寄与できる
点ではないかと思っています。
つまり、キャップレートの本質をあらためて考えてみると、
結局、対象となる不動産や、その不動産が生み出すNOIに対する
不確実性というリスクの対価と言えます。
つまり、リスクを高く見積もらざるを得ない不動産の場合は、
キャップレートを高く、ある程度安定的に見積もれる場合は、
キャップレートを低く設定できるということになります。
収益還元法における不動産価値評価において、その簡易的な手法としては
直接還元法が用いられます。
不動産が生み出す純収益、NOIをキャップレートで除することで、不動産の
価格が算出されるというものです。
たとえば年間のNOIが１００万円で、キャップレートが５％の場合、
１００万÷５％ で２０００万円という価格が算出されるわけです。
４％だと２５００万、２％だと５０００万というように、理論上は、キャップレートが
低くなればなるほど、その不動産価格は上昇するということになります。
このように考えると、近年、不動産価値評価の主流となりつつある
収益還元法において、資産価値の本質的な意味を考えると
分子のNOIの向上もさることながら、分母のキャップレートの引き下げもまた
非常に重要なファクターであることがわかります。
顧客との長期的な関係性を構築する管理会社にとっては、
資産価値向上という観点から見れば、このキャップレートに注目することもまた
大変重要視点になると言えるのではなないでしょうか。
キャップレートは完全に所与であり、自らは変えられないというものではないのです。
その不動産が、本当に購入後安定的に予測されるNOIを獲得できるかどうか、
仮に再度売却を考えた際に、すぐに買い手がつくのかどうか、
さらには、そこに住みたいと思う人が居続けるのかどうか
これらの要素が不確実性を規定するファクターであると言えるのです。
となれば、当然、管理会社に求められる役割やその資産価値に与える影響も
また、大変大きなものであることが理解できるような気がします。
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