今日は、某社の営業マン向け研修にて、このテーマについて

触れる機会がありました。

ロジカルシンキングや、クリティカルシンキングといったはいずれも

論理的な思考に基づいた物事を考察することであり、

クリティカルシンキングは、ロジカルシンキングを発展させたもので

論理的思考をベースにしながらも、更に「批判的に」「懐疑的に」

考察を進めていくプロセスをさします。

言葉の定義は別にして、ビジネス上のあらゆる業務について、

この論理的思考の必要性は、皆さんも十分にご承知の通りだと思います。

営業プロセスのみならず、マネジメントや個人の問題可決プロセスにも

十分に役立つことばかりです。

これら、論理的思考プロセスの大まかなプロセスを簡潔に述べると

次のとおりです。

１．目標（あるべき姿）を明確にする

２．現状と目標とのギャップを明確にする

３．ギャップを埋める為の仮説を立案する

４．仮説のただしさを検証する

５．正しい仮説を実行する

こんな感じでしょうか。

あいかわらずですが、今日の研修の中で改めて、この

論理的思考プロセスをお客様にお伝えすることによって、

再度、自らの思考プロセスを見直す機会を得る事ができました。

我々の仕事、本当に良い商売だと思います（笑）

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:06 | パーマリンク | コメント (0)

（財）日本不動産研究所が発表した、東京23区のマンション価格動向

「住宅マーケットインデックス2010年下期」の結果によると、

マンション価格は

「新築・中古ともに下落への転換、価格上昇も一段落し、上昇率は縮小」

という結果に。

新築にせよ、中古にせよ、ここ数ヶ月価格が上昇しつづけていたマンション市況。

少し一服感が出てきたということでしょう。

来期はマンション市況が、ある程度回復することを期待したいものです。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:22 | パーマリンク | コメント (0)

やっと日本にも、住宅価格指数が公表される運びとなります。

数年前から、いくつかの機関での研究も進んでいた、

米国の「Ｓ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数」のような

市場全体の住宅価格に関するインデックス指数。

日本は、Ｊ－ＲＥＩＴに関する不動産取引以外については、

ほとんどその実態や全体の動向が、定量的に掴むことが

できず、それがまた不動産取引の透明性や流動性の拡大を

阻んできた大きな要因の1つであるとも指摘されています。

ところで、全体の動向、インデックスが明らかになると、

どんなメリットがあるのか？

今の不動産市場の現状に対する把握、また未来に対する予測が

しやすくなります。

指数を経年でみていくと、その波の浮き沈みやその期間などが

ある程度、ルール化出来るはずなので、例えば日経平均やＧＤＰ

との連動を回帰分析を使って証明することも可能となります。

また、少し専門的かもしれませんが、本来的に大きな意味を持つ

点は、不動産取引におけるCapRate（割引率）の蓋然性が高まる

という点でしょう。

ＣＡＰＭ理論でいうとろころのマーケットリスクプレミアムを算出

する際の、マーケットポートフォリオの期待収益率が明らかになると

いうことです。

マーケットポートフォリオとは、株式市場であれば

ＴＯＰＩＸやＳ＆Ｐ500などの指数であり、

この値からリスクフリーレート（10年もの国債利回り）を引いた値が

マーケットリスクプレミアムとなります。

理論的な話はこの辺にしておいて、要するに、

不動産（投資）市場の透明性が増し、不動産投資の活性化に寄与する

という点が大きいということです。

ただし、今回、東証が発表した「東証住宅価格指数」

とりあえず4月（初回は26日発表）から試験的に公表し、

しかもその対象は一都三県の中古マンションのみ。

この一都三県を、

首都圏総合、東京、神奈川、千葉、埼玉の５つに分類して発表。

東日本レインズのデータを使うとのことで、実は、この話、

知り合いでレインズに勤務される方から、事前に情報は仕入れていましたが、

本当に、実現されるようで、嬉しい話です。

この取り組みが、中古住宅市場の活性化にも寄与することを

期待したいものです。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:16 | パーマリンク | コメント (0)

企業も個人も同じかもしれませんが、

幅広い知識や経験を得るために、懐を広くかまえ、出来るだけ

多くのこと吸収することと、いわゆる「選択と集中」という考え方に

基づいて1つのことに集中することは、はたして、どちらが

重要なのでしょうか。

前者の場合、視野が広まり、バランス感覚も研ぎ澄まされるとともに、

企業の多角化経営がそうであるように、ポートフォリオによるリスクの

分散効果というものが期待される半面、どうしても「広く浅く」といった

軽薄な知識になってしまいがちであるとか、その為には多大な時間や

コストがとられてしまうとか、というデメリットもあります。

一方、後者の場合、専門性が高まり、スペシャリストとしての能力や

スキルは早く身につけることが可能である半面、短絡的な見方や発想、

になりがちで「専門バカ」と揶揄されるような、他は何もわからないという

底の浅い人間になってしまう可能性があるというデメリットもあります。

これは個人的な意見ですが、

わたしは、前者（幅広い知見と経験の獲得）をベースにしながらも

タイミングによって後者（選択と集中）を強化する時期を設けるという

スタンスが良いと思っています。

例えば、私たちコンサルタントが学ばなければならない視点や

知識は、それはもう際限なくあると言えるでしょう。

1つを学べば、さらにその横にまた1つと。

そういう意味では、あらゆる意味で学ぶことに対する制限を

無理に設けることなく、必要だと思われることは全て吸収する

というスタンスが必要不可欠だと思っています。

ただし、それだけで単なる「博識な人」というだけになってしまい

お客様からお金を頂戴して仕事を提供するプロとは言えません。

ネット検索や本を読めばなんでも（場合によっては大学入試の

試験問題の解答さえも）、わかってしまう今の時代です。

どこかのタイミングでは「選択と集中」で、深く深く深化させなければ

ならない時があると思っています。

ただ、それは、ずっとそれしかしないというよりは、

それしかしない時期を設けるといった感覚でしょうか。

私も、そんなバランス感覚を常に持ち続けながら、

今の仕事と向き合いたいと、いつも思っています。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:53 | パーマリンク | コメント (0)

「企業は誰のものか？」

これは、これまで何度も繰り返し議論されてきたテーマでしょう。

しかし、米国のＩＴバブル崩壊後、本来、脇役であるはずの「金融」が

大きく規模を拡大し、経済を牽引してきた現在、

その答えは「株主である」という見方が、グローバル経済における

ディファクトスタンダードになっていったことは、異論の余地のない

事実であろうかと思います。

金融資本主義はすなわち、株主資本主義に連結していて、

株主価値の最大化こそが、企業の使命だという風潮が強く

なりつつありました。

日本においても、ホリエモンや村上ファンドに代表されるような

アクティビスト（物言う株主）たちがあらわれるようになりました。

株主価値とは結局、時価総額。

すなわち、株価×総発行株式数ということになって、

できるだけ短期間で、この株価を上げる経営者が優秀な経営者

と評価されることになるわけです。

短期間で高いリターンを要求される経営者は

中長期的な研究開発投資や長期的な開発投資は

さけるようになり、短期的な利益を意識してしまいます。

あがった利益は配当にまわし、自社株を買い戻す。

内部留保も配当に吐き出す。

全ての企業がそうというわけではありませんが、

少なくとも、上場企業の多くは、このような思考になるに

十分な環境があるということだけは確かであると思います。

なぜなら、単なる市場の雰囲気のみならず、

会計制度や法体系等もまた、投資家視点、株主視点での

改正や修正が多いからです。

結果、ＩＲＲやＲＯＥという指標も重視されるようになりました。

これらはすべて短期の利益＝株価を上げることを意識した

施策を強化させる為の根拠として、強い力を持っているもの

ばかりです。

そして、いつのまにか、中長期の視点で、企業のミッションや

理念、産業を創造するという視点などが、どんどん希薄に

なってしまうのです。

だから「企業は株主のものではない！従業員のためのものだ！」

と言いきれるほど、株主の価値を軽視しているわけでもないのですが、

それにしても、最近の短期利益志向への偏重は、ベンチャーキャピタルや

インキュベーションなどが激減している現状を例に出すまでもなく、

将来に対する希望が持ちにくい世の中になってしまうようで、

恐ろしいとさえ、思ってしまうのです。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 22:28 | パーマリンク | コメント (0)

今朝方は、注目の米国、２月の雇用統計の発表。

結果は、失業率で２年ぶりに８％台に（８．９％）回復。

非農業部門雇用者数は１９万２０００人増加し、

市場予想の１９万人増とほぼ一致。

ただ、おもしろいモノで、発表前日などは、その他の各種経済指標の

改善で雇用の大幅増への期待が高まっていただけに、

いったんはドル高、株価上昇が顕在化されたのですが、

逆に、結果は予想ほどは伸びなかったということで、

発表後はドル安、株安が進んでしまったというお話。

雇用統計は、米国今の現状のみならず、将来の動向を

予測する上で、今は大変重要な指標となっています。

今回のように単に雇用統計の数字が改善されると

単純にドルや米国株価が改善するというほど、これらに

関わる関係者達は一筋なわないということなのでしょう。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:51 | パーマリンク | コメント (0)

わが国における住宅市場の現状を鑑みると

中古流通市場の活性化は、住生活基本法等でうたわれるまでもなく

大変、重要なキーワードといえます。

現在、日本の中古流通市場の規模が、先進諸国と比較すると、

極めて小さいという実態の背景には、さまざまな理由が考えられると

思いますが、その中でも最も大きな要因の1つが、

「中古査定価格の蓋然性に対する担保がない」

ということではないでしょうか。

即ち、まちの不動産会社が提示する売却査定額といったものが

どのような根拠に基づいて、本当にそれは現状の当該不動産の

真の価値を定量化したものなのかということに対しての、明確な

保証（担保）がないということです。

中古マンションのように実需型の不動産ついては、現状では、未だ

「取引事例比較法」による査定が主流となっています。

つまり、過去におなじような物件スペックの取引実例を元に、

その価格から当該物件との違いに関わる要素を補正し、当該物件

の査定額の算出するという方法です。

この手法において、以前から非常に気になる点がありました。

それは、「管理」の状況は、基本的には一切考慮されていないという点です。

例えば、修繕積立金が潤沢にたまっているマンションと、殆ど資金がないマンション

現状では、査定の際には、その違いは考慮されません。

同様に、例えば未集金が多いマンションとそうではないマンション、

居住者間トラブルが絶えないマンションとコミュニティ豊かなマンション

独善的な理事長が長く居座るマンションとそうではないマンションなどなど・・・

意外に、資産価値に大きな影響を与える重要な項目が「管理」という切り口に

たくさん存在するのです。

と考えると、やはり、管理の役割は非常に重要で、かつ、

個人的には、近い将来、管理の観点から売却査定価格を

算出し、仲介事業に積極的に参入するような企業も

出てくるような気がしているのです。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:57 | パーマリンク | コメント (0)

今日の日経平均は久しぶりに大幅にさがりました。

下げ幅は今年最大とのこと。

下げ幅は261円65銭の、１万0492円38銭。

日本の政治情勢もさることながら、やはり原油高が影響している

ものと思われます。

中東情勢の悪化によって、これまで楽観的だった景気の先行きに

不透明感がまし、リスク回避型の資金の流れが再熱した感じがします。

実際、安全資産である金や債権にマネーが流れている傾向も

見てとれます。

この流れは、あくまでも一時的なものという見方も強いようですが、

いずれにしもて、中東の情勢から、しばらくは目が離せないようです。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:01 | パーマリンク | コメント (0)

昨日、1月の新設住宅着工戸数の発表がありました。

新設住宅着工戸数は6万6,709戸（前年同月比2.7％増）で、

8ヵ月連続の増加。

床面積ベースでは、11ヵ月連続の増加です。

中身を見てみると、

持家は2万2,299戸（同5.5％増）と15ヵ月連続の増加。

一方、貸家は2万3,989戸（同▲11.3％）と、4ヵ月連続での

減少となりました。

更に、分譲住宅は、1万9,903戸（同22.3％増）と11ヵ月連続の増加。

うち、マンションは1万435戸（同31.1％増）で8ヵ月連続の増加、

一戸建住宅は9,377戸（同14.6％増）と13ヵ月連続の増加

という結果です。

住宅着工については、概ね上昇傾向が続いています。

ただし、それは去年が悪すぎたからという声も大きく、

季節調整済年率換算値では、84万7,000戸。

これでもまだ90万戸には届かない勢い。

例えば120万などというような、住宅需要が根本的に

大幅に復活することは、もしかするともうないのかもしれません。

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投稿者: 船井総研REBチーム 日時: 23:12 | パーマリンク | コメント (0)