リアルエステートビジネスチーム http://www.f-reb.net/ 船井総合研究所のリアルエステートビジネスチームはその名の通り、不動産業界全般のコンサルティング部隊です。「不動産」という大きな領域を総合的にコンサルティングいたします。 ja Copyright 2010 Thu, 04 Mar 2010 17:07:09 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 【048号】他社の成功事例があなたの会社を落とし入れる!?　～成功要因を分析する～ http://www.f-reb.net/】 ＲＥＢ ＴＥＡＭの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■ 　＜ＩＮＤＥＸ＞　 　 1. 今週の提言　 　　他社の成功事例があなたの会社を落とし入れる!?　～成功要因を分析する～ ２．今週のイチオシ情報 　　最新のコンテンツ掲載!!　 　　当メルマガ発行チーム責任者の上席コンサルタント　吉崎　誠二　執筆!! 　 「ダイヤモンドオンラインコンテンツ」のご案内 　　　　 　　　　　 ３．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ 　「ＲＥＢ　Ｍｏｎｔｈｌｙ　Ｒｅｐｏｒｔ」のご案内 ４．今週のリアルエステートチームブログ ５．今週の編集後記 ■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■〓■ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　１．今週の提言 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ ■他社の成功事例があなたの会社を落とし入れる!? ～成功要因を分析する～ 船井総合研究所　ＲＥＢ　Ｔｅａｍ　土手　利行 _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ 多くの企業では外部環境分析とよばれる競合や業界の成功事例の調査が行われ ています。 弊社の提供するコンサルティングメニューにおいても、市場調査や競合調査か ら成功事例を導出する依頼は需要の多い部類であるといえます。このように他 社から学ぶ姿勢は素晴らしいことであるといえますし、事実とても大切な事で す。 また、成功からだけではなく、他社の失敗から学べば、初めて取り組むような 問題に対しても、より効率的なアプローチが可能となると考えられます。 しかし、成功事例は、その大切さや重要性は理解されていても、一般的にはあ まりうまく利用されているとはいえないのが実情です。素晴らしい業績を上げ た企業が行った施策やビジョンについて、なぜうまく行ったのか、どうしてそ れを真似する企業が現れないのか、どのような環境で行ったのか、というレベ ルまで深堀した上で利用することは確かに自社内だけで行うのは難しいかもし れません。 よって、多くの場合では単純に成功事例の利用は、模倣やモノマネにとどまっ ています。 ****　続き　***** 例えば、アメリカの自動車メーカーではトヨタの”カイゼン”などの品質管理 を取り入れるために、工場で行っている作業内容を徹底的に模倣しました。問 題発生時にラインを止める仕組み、ジャストインタイムの在庫管理、といった ものが徹底的に研究され、同じように導入されました。しかし、生産性や品質 について、その差は縮まるどころかむしろ開いてしまったのではないでしょう か。 このように、他社分析による成功事例の導入が失敗してしまうには、大きく２ つ理由があると言えます。 １つ目は、人間と同様に、企業もそれぞれ置かれている環境、取っている戦略、 ビジネスモデルが異なるためです。他社で成功しているからといって、それが 自社のおかれている状況下で単純に使えるとは限りません。 ２つ目は、成功事例として真似される内容は、わかりやすくて目立つ内容にフ ォーカスされやすい傾向にあるということです。裏に存在するビジョンや経営 理念ではなく、わかりすい行動や言葉に目を奪われてしまい、本質を見逃して しまうことが多いです。 では、本当に成功事例をうまく生かすにはどのようにすればよいのでしょうか。 これは、何をしたかではなく、なぜその行動が業績向上につながったかを深く 考え、それが自社の環境においても当てはまるのかを考えることが重要です。 このことは、他社の分析においてだけではなく、自社の成功事例にもいえます。 自社の成功事例は、どういった戦略、競争環境、ビジネスモデルで実現された ものでしょうか。 社会環境や経済環境がめまぐるしく変わる現在において、成功をもたらした要 因について、考えることの重要性はより高まっているといえます。いま一度、 自社のビジネスの成功要因について考えを深めてみてはいかがでしょうか。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　２．今週のイチオシ情報 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ ～業界別半年先の景気を読む～新コンテンツ掲載のご案内 『超整理法』の野口悠紀雄氏やＴＶの報道番組や経済番組でも有名な上杉隆氏 などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、REB　Team 責任者吉崎　 誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という連載の中で、住宅・不動産業界 についてレポートしております。 ■第１回掲載　住宅着工戸数１００万戸割れ！ 半年先も生き残る住宅関連企業 　　　　　　　の条件 ⇒http://diamond.jp/series/funai/10001/ ■第５回掲載　「今が買い時」に乗せられるな！２０１０年マンション価格は 　　　　　　　 ここまで下がる ⇒http://diamond.jp/series/funai/10005/ ■最新の第９回掲載はこちらから⇒　http://diamond.jp/series/funai/10009/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 　３．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■「ＲＥＢ　Ｍｏｎｔｈｌｙ　Ｒｅｐｏｒｔ」　のご案内 「知見」や「予想」ではなく、実際のデータを収集・分析した結果から数字で 得られる一歩先の「時流予測」を定期的にレポートにてお届け致します。 ※２０１０年０１号は５日間でなんと『６７０』ダウンロードを達成！！ 待望の第２号はこちらから　 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ４．今週のリアルエステートビジネスチームブログ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■今週のリアルエステートチームブログ ２月　２６日（金）０９年上場企業倒産の半分が不動産 ２月　２７日（土）積水ハウス8年ぶりに最終赤字 ２月　２８日（日）総和地所　上場廃止へ ３月　０１日（月）プロパスト　更に差し押さえ ３月　０２日（火）アルデプロ　事業再生ＡＤＲ手続き申請 ３月　０３日（水）１０年度正社員採用ゼロが47.5％ ３月　０４日（木）不動産ファンド０９年は横ばい ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　野村不動産の非上場REIT 　第2位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第3位　日本のCMBSのデフォルト率　53%？ 　第4位　キャップレートとNCF利回り 　第5位　アルデプロ　事業再生ADR手続き申請 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ５．今週の編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 去る３月１日に「第９回分譲マンション管理会社業績アップセミナー」を弊社 丸の内本社にて開催致しました。http://www.f-reb.net/20100301/index.html テーマは「不況期こそチャンス！ストックビジネスの利点を最大限に活かす為 の事業コスト構造の見直しと、新規顧客獲得の時流を掴め！」でした。 予想を上回る多数の会社経営者様・幹部の皆様にご来場を賜り誠にありがとう ございました。 ３月６日号の「週間ダイヤモンド」にも特集が組まれておりましたが、改めて 不動産業界におけるストックビジネスの注目度が上がっていることを痛感致し ました。 「リアルエステートビジネスチーム」は今後も不動産業界に特化したテーマで セミナーを開催して参ります。 是非、読者である皆様のお声も参考にさせて頂ければと思いますので、このテ ーマについてセミナーを開催して欲しい！などございましたら、お気軽にご連 絡頂ければ幸いです。 それでは花粉症の季節到来ですが、花粉とともに不況期もくしゃみで吹き飛ば していきましょう！！！ （編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0308 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/03/048.html http://www.f-reb.net/2010/03/048.html メールマガジンバックナンバー Thu, 04 Mar 2010 17:07:09 +0900 【047号】その営業強化策は間違っている！？ http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 1. 今週の提言 　　 　　自分の会社の今を知る～KPIを用いた業績管理～ 2．今週のイチオシ情報 　　いよいよ第2号UP！！「REB　Monthly　Report」のご案内 　　～第1号は5日間でダウンロード数『670』を記録！！～ 　　　　　 3．今週のリアルエステートチームブログ ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜1．今週の提言　＞ 船井総合研究所　REB　Team　木村　允昶 ■自分の会社の今を知る ～KPIを用いた業績管理～ ─────────────────────────────────── 昨年からの不景気が数字となって現れてきております。 我々REBチームブログにある久木田の記事にもあるように、 先日発表された2009年全国マンション販売戸数は、前年比18．8％減の 7万9，595戸、ピーク時（94年）の18万8，340戸を10万戸以上も下回る結果と なりました。 このような環境下において、みなさまは自社の業績を維持または向上させるため に、どのような対策を取られていますでしょうか。 ・クロージング率を上げるために提案書の見直しを行っている ・問い合わせ客を集めるためにHPの充実やポスティングを実施している ・見積数を増やすために即時に見積もりを提出できる体制を整備している など、様々な対策を取られていることと思います。 さて、ここで考えていただきたいのは、現状で実施している様々な対策は「今」の 自社にとって本当に的を射た対策となっていますでしょうか。 ****　続き　***** 実はクロージング力が不足しているにも関わらず、「問い合わせ数をもっと増やせ ば売上に繋がる」と考えてHPに力を入れてしまい、なかなか売上に繋がらないなど 、自社の現状の課題とは少しずれた対策を実施しているという状況となっている企 業様もあるかもしれません。 これは、「現状を把握」し「課題を抽出」した上で、「対策を実施」するという流 れを踏んでいないために起こりうる事象だと考えられます。 自社の現状を正しく把握し管理していくには、誰でも客観的に分かる「数値」を活 用することが重要です。そこで用いられている管理手法にKPI管理というツールがあ ります。 KPI管理とは業務プロセスに沿って、各プロセスに設定する重要な指標をKPI（Key　 Performance　indicator）と呼び、このKPIを用いた管理方法を指します。 （KPI管理を体系的に用いたものがバランスト・スコアカードですね） 辞書的な説明よりも実例を見てみましょう。 例えばリフォーム会社の場合、KPIは以下のように設定できます。 問い合わせ数 　↓ 現調数 　↓ 見積数 　↓ 契約数 　× 顧客単価 また、マンション販売会社の場合は、 問い合わせ数 　↓ モデルルーム来場数 　↓ 案内数 　↓ 商談数 　↓ 申込み数 　↓ 契約数 　× 顧客単価 上記は大まかに捉えたKPIですが、日常的に管理していくためには更にブレークダウ ンすることが必要です。 例えばリフォーム会社の場合、問い合わせ数はまず新規客かリピート客かに分類さ れます。更に、新規客はWeb系とチラシ・ポスティング系とイベント系に分類され、 そしてWeb系は自社HP、ポータルサイト等に分解されます。 自社HPのKPIとして、HPアクセス数⇒見積依頼クリック数⇒見積申込数…… などが設定されるのです。 このように、自社で管理できる範囲内で詳細にブレークダウンすることがポイント となります。 ここまでブレークダウンされれば、 ・前月と比較してHPアクセス数が減っているのでアクセス数を増やすためにはどう すればよいか ・見積依頼クリック数と比較して見積申込数が減ってきているので、見積申込画面 での入力作業がユーザの手間になっているのではないか というような課題の抽出から打ち手に繋がります。 今の自社にとって、どのような集客チャネルが良いか、集客後の取りこぼしがどの プロセスで発生しているかをKPIのようなプロセス管理ツールを活用し、現状把握か らの課題抽出、改善を実施していただければと思います。 担当：木村允昶　m-kimura@funaisoken.co.jp ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── ＜2．今週のイチオシ情報＞ ─────────────────────────────────── （1）「REB　Monthly　Report　02号」　のご案内 「知見」や「予想」ではなく、実際のデータを収集・分析した結果から数字で得ら れる一歩先の「時流予測」を定期的にレポートにてお届け致します。 ※2010年01号は5日間でなんと『670』ダウンロードを達成!! 待望の第2号は「分譲マンション管理市場予測!!　」 詳しくはこちら⇒　REB　Monthly　Report　02号 ─────────────────────────────────── 　3．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 2月　19日（金）今日は色々ありました。。 2月　20日（土）グローバル・インバランス 2月　21日（日）無借金経営の功罪 2月　22日（月）17年ぶり8万戸割れ　2009年全国マンション販売　 2月　23日（火）住宅版エコポイント　交換は来月から 2月　24日（水）四半期地価動向調査　下落傾向続く 2月　25日（木）野村不動産の非上場REIT ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　ダヴィンチ債務超過か 　第2位　住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　第3位　日本のCMBSのデフォルト率　53%？ 　第4位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第5位　日本コマーシャル投資法人、西新宿のビル譲渡 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■自分の会社の今を知る ～KPIを用いた業績管理～ 船井総合研究所　REB　Team　木村　允昶 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0301 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/02/047.html http://www.f-reb.net/2010/02/047.html メールマガジンバックナンバー Fri, 26 Feb 2010 16:25:30 +0900 【046号】賃料を下げることは本当に得なのか!? http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 1. 今週の提言「賃料を下げることは本当に得なのか！？」 2．今週のリアルエステートビジネスチームブログ 3．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ （1）おすすめセミナーのご案内 （2）驚異！！“5日間でダウンロード数『670』”のレポートのご案内 （3）アクセスランキング『第2位』を獲得！！上席コンサルタント吉崎執筆 　　　ダイヤモンドオンラインコンテンツのご案内 ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜1．今週の提言　＞ 船井総合研究所　REB Team　久木田　光明 ■「賃料を下げることは本当に得なのか！？」 ～賃料減額交渉ビジネスから見る不動産賃料の今とこれから～ ─────────────────────────────────── 近年の不景気のあおりを受けて、各種コスト削減ビジネスの業績が好調です。 その中で、固定費総額に占める割合も大きく、利益に還元されるインパクトも 大きい「賃料」に対する削減ビジネスが注目されはじめています。 「賃料減額コンサルティング会社」なる企業も年々増加しているようです。そ の証拠に試しにGoogleなどで「賃料減額交渉」というキーワードで検索 をしてみると、関連する企業が数多く抽出されます。 賃料減額交渉のビジネスモデルはいたってシンプルです。 依頼主（テナント）からの要望を受けた賃料減額交渉会社が依頼主になり代わ って賃料減額交渉に必要な資料の作成、交渉方法の指導、場合によっては、交 渉の代行までを請負います。 フィーはコスト削減企業においては定番の「成功報酬型」の体系をとっており、 その設定方法は例えば、年間削減額の50%や、年間削減額の30%の3年分 など、企業によって様々です。 いずれにしても、現在、日本経済全体の景況感が低迷する中、不動産オーナー はテナントに対して非常に弱い立場にあります。 実際、今、賃料減額要求を突きつけられた不動産オーナーの立場は、減額要求 が通らないようであれば、退去されてしまいその後は空室が長期に続くかもれ ないという見えないナイフを突きつけられているのも同然だと言えるでしょう。 ****　続き　***** しかもその削減額に対して反論する知識も情報も持ちえていないオーナーにと っては、既に勝負をしかけられた時点で、フェアな戦いにはなり得ないケース が多いようです。 2006年～2007年頃、つまり不動産市況が好調で、不動産ファンドが日本を席巻 してた頃は、逆に、新しいオーナーとなったファンドやAM会社が、物件購入時 に想定した高い利回りを実現する為に、既存テナントに対し強気の賃料値上げ 交渉を断行していました。 値上げが受け入れられないなら出て行け！（入りたいというテナントは他にも 沢山いる）と言わんばかりのやり方で交渉を進め、その結果、一部では裁判沙 汰になるケースもあったことを記憶しています。 このような現象をみるにつけ、私は不動産から派生する賃料（特に継続賃料） というものが、不動産の売買価格と比較しても、その価格決定プロセスや価格 の変動性について極めて特異な（不可思議ともいえますが）点が多いように感 じます。 一般的に、不動産の賃料は売買価格に対して安定している、または下方硬直性 が働くとも言われています。景気が低迷すると同時に不動産取引価格も下落す るのに対し、賃料はそれ程変化しないという見方です。 これにはいくつかの理由が存在すると思われますが、一番大きな理由は継続賃 料（既にテナントが入居されている物件の賃料）は、景気変動とあまり相関 しないという点が挙げられるでしょう。そして、賃貸市場全体の賃料相場を考 える際には、この継続賃料の占める割合も大きいということです。 つまり、新規募集賃料は需要と供給のバランスに基づいて、市場の求める賃料 に収斂していくといえますが、一方で、一般的に継続賃料を景気の動向に応じ て変化させているケースは、極めて稀だということです。 今回取り上げた「賃料減額交渉」という行為は、この継続賃料の下方硬直性に メスを入れて、市場メカニズムにあわせた賃料を再設定しましょうという考え 方に基づいています。 その考え方自体は大いに賛同できますし、継続賃料もまたある程度市場価格と いう考え方を導入していくという点は、今後必要な事だと考えます。 ただ、気になる点もいくつかあります。 賃料減額交渉会社が減額の理由として利用するデータに、「新規募集賃料」と 「継続賃料」という概念の混同が見られるという点です。 現在、募集されている周辺物件の賃料相場を元に、現状の契約賃料を「高い」 とするロジックは、上記で示した新規募集賃料と継続賃料の概念の違いを認識 していない重要な問題だと思われます。 もう1つは、継続賃料にも市場メカニズムを導入するということは、当然に、 将来的には賃料を上げるという事もまた容認しなければならないという事を交 渉の段階で認識しているかどうかという点です。 景気が上向き、地価が上昇し不動産取引相場も上がってきた際にそれにあわせ る形でオーナーが現在のテナント賃料を上げるという行為に対して、今回減額 交渉を成功させたテナントは、反論できないということになり得ます。（もち ろん、今の賃料自体が明らかに法外でそれを是正するというレベルでの賃料減 額であれば話は別ですが） 継続賃料もまた需要と供給、景気の好不況で決定される賃料であるというその ロジックを減額交渉で使う以上、同時に逆のケースも想定した交渉をおこなう べきだと思います。 いずれにしても、オーナー、テナント双方が納得感の高い賃料の設定、その為 の交渉を実現できなければお互い賃料増額、減額というコスト負担以上の大き な損失（退去、転居、居心地の悪さ、他のテナントへの影響など）を強いられ ることになるということは言うまでもありません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── 　2．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 2月　12日（金）6ヶ月ぶりにREIT市場拡大 2月　13日（土）国外から教えられる日本の良さ 2月　14日（日）キリンとサントリーの経営統合破綻に思う 2月　15日（月）1月首都圏マンション販売　在庫水準3年ぶり低水準 2月　16日（火）ギリシャの財政再建に悪影響か 2月　17日（水）日本コマーシャル投資法人、西新宿のビル譲渡 2月　18日（木）ダヴィンチ債務超過か ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　日本のＣＭＢＳのデフォルト率　53%？ 　第2位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第3位　住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　第4位　穴吹工務店　破綻の余波３ 　第5位　キャップレートとNCF利回り 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── 　3．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ ─────────────────────────────────── （1）おすすめセミナーのご案内 今年で第9回を迎えた、REB Team　が送る『分譲マンション管理会社』様への 不況期をチャンスに変える業績アップセミナーを開催いたします。 今回は『時流予測』から「今」ではなく「未来」を見据えた、 業績アップのポイントをお伝えいたします。 ■価格競争で収益が減っている ■どの管理物件に関しても『値下げ』を要求される ■外注費はもう下げられない ■リプレース営業がうまくいっていない ■問い合わせ件数が減ってきている このような悩みをお持ちの経営者・幹部の皆様はぜひご参加ください。 □日程　 3月1日（月）13：00～16：30 □講座名　 “第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー” 　　　　～不況期こそチャンス！ストックビジネスの利点を最大限に活かす為の 　　　　　事業コスト構造の見直しと、新規顧客獲得の時流を掴め！～ 詳細とセミナーのお申込はこちらから －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－◇ （2）REB　Monthly　Reportのご案内 「知見」や「予想」ではなく、実際のデータを収集・分析した結果から数字で 得られる一歩先の「時流予測」を定期的にレポートにてお届けします。 ※2010年01月号はなんと『670』ダウンロードを達成！ REB　Monthly　Reportの詳細はこちら －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－◇ （3）吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ　 ～業界別　半年先の景気を読む～ 『超整理法』の野口悠紀雄氏やTVの報道番組や経済番組でも有名な 上杉隆氏などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、 REB　Team責任者吉崎　誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という 連載の中で、住宅・不動産業界についてレポートしております。 ■第1回掲載　住宅着工戸数100万戸割れ！半年先も生き残る住宅関連企業の条件 ■第5回掲載　「今が買い時」に乗せられるな！ 2010年マンション価格はここまで下がる ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■「賃料を下げることは本当に得なのか！？」 ～賃料減額交渉ビジネスから見る不動産賃料の今とこれから～ 船井総合研究所　REB　Team　久木田　光明 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0222 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/02/046.html http://www.f-reb.net/2010/02/046.html メールマガジンバックナンバー Fri, 19 Feb 2010 12:49:29 +0900 不動産業種の業績アップに必要不可欠な「商品化」という概念　～ネーミング、プライシング、メニュー化、パッケージ化～ 印刷用ページを表示

[2010年2月15日週刊ビル経営第657号掲載]





専門性の高い不動産ビジネス

不動産に関わるビジネスは、いずれもある程度の専門性を有するものが多いといえる。それはB2B、いわゆるプロ取引といわれるものであっても、一般消費者を対象とするB2Cといわれるビジネスであっても、同様である。


その上、一般的な新築のマンションや戸建の販売などを除く不動産関連ビジネスの多くが、「目に見えないもの」または「目に見えにくいもの」を提供するビジネスである。つまり、不動産ビジネスの多くが、専門性が高く「目に見えにくい」サービスを提供しているのである。故に、これらの業種には多少なりとも昔から不透明でかつダークなイメージが定着してしまっているのかもしれない。


ただ、事業の拡大という視点からビジネスモデルを見ると、この「商品の不透明さ」は致命的である。私もこれまで様々な不動産関連企業のコンサルティングに携わらせて頂いてきたが、多くの場合、この「商品化」が徹底できていない。逆に言えば、まず自社の商品を明確に「商品化」させることで、即時結果に結びつくケースも多いのである。


では、自社の商品の「商品化」とは、具体的にどのようなプロセスで実行されるべきものであろうか。まずは次の4つの質問を自社の商品をイメージしながら自問していただきたい。
  1. 商品の名前は存在しているか？
  2. 商品の価格もしくは価格構成は明確か？
  3. 複数の商品が存在する場合それがメニュー化されているか？
  4. 複数の商品を複合的に販売するケースが多い場合、それがパッケージ化されているか？
意外に、軽視されがちだが、「ネーミング」は重要である。特に目に見えにくいサービスを商品として取り扱っている場合、一目でサービス全体の内容がイメージできるキャッチーな商品名が存在するのとしないのとでは、結果に雲泥の差が出る。「名は体を表す」ということわざがあるが、まさにその通りである。一般的な消費財をイメージされるとわかりやすいであろう。名前を聞いてよくわからない商品はその時点で、1つの壁ができるのではないだろうか。


次に価格。これも業種の特徴上、実際にサービスを供給する側も、見積や業務を実行してみるまでわからないというケースが多い。しかし顧客の立場から考えてみてほしい。入り口の段階で価格がよくわからない商品は、それだけで少し敬遠してしまわないだろうか。最低価格でも、基準価格でも、または価格決定のロジックでも良いので、1つの目安を提示して頂くことをお奨めしたい。


次にメニュー化である。複数の商品やサービスを取り扱う場合、それを一覧で「見える化」することの効果は意外に大きい。「何でも出来ます。」「様々なニーズに合わせた多種多様な商品・サービスを取り揃えています」というほどわかりにくいものはない。基本的にはお客様が自社のHPやパンフレットなどを見た際に、こちら側が言葉で説明せずとも内容を正確に理解いただくことが、商品化の大前提である。


最後のパッケージ化も同様である。パッケージ化とは、顧客属性やニーズ毎に合わせた具体的な商品の組合せ（ソリューションモデル）を事例的に挙げてそれをパッケージ商品として見せるというもの。 「こんな悩みをお持ちのお客様にはAとBとCという商品・サービスを組み合わせた『初心者ラクラク安心プラン』」といったような提示の仕方である。そこにお得感を付加させることで、顧客単価のアップ、営業効率のアップなどが狙うことができる。


このように、消費者の視点で不動産関連ビジネスにおける商品を見つめなおすと、まだまだ課題が多い企業が多いのではないだろうか。新しい商品の導入も重要であるが、それ以上に現状の商品が「商品化」されているかどうかのチェックは必要不可欠であろう。

印刷用ページを表示



この内容に関するお問い合わせは……
お電話、メールにて受けつけております。お気軽にお問い合わせください。
Webフォームからのお問い合わせはこちらをクリックしてください。


（株）船井総合研究所　経営コンサルタント　久木田光明
船井総合研究所リアルエステートビジネスチーム　
久木田光明

船井総研内に発足した不動産ビジネス専門のコンサルタント集団 リアルエステートビジネスチーム(REBチーム)のプロジェクトリーダー。「脱業界常識」をコンセプトに大手から中堅、中小に至るまで多様な企業に対応したコンサルティングを提供。最近は不動産金融分野への進出も始めている。



]]> http://www.f-reb.net/2010/02/post_60.html http://www.f-reb.net/2010/02/post_60.html コンサルティングレポート Mon, 15 Feb 2010 11:52:22 +0900 【045号】～本当に営業部は不必要なのか！？～ http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 1. 今週の提言「本当に営業部は不必要なのか！？」 2．今週のイチオシ情報 （1）驚異！！“5日でダウンロード数『670』”のレポートとは？ 　　　REB　Team新コンテンツ「REB　Monthly　Report」のご案内 （2）上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ 　　　～業界別　半年先の景気を読む～のご案内 　　　ダイヤモンドオンライン内で名だたる著名人を抑え、 　　　堂々の『第2位』を獲得した、 　　　REB　Team責任者　吉崎　誠二　が業界関係者に送るレポート。 3．今後のセミナー開催予定 　　第9回を迎えたREB　Teamが伝える 　　不況期をチャンスに変える『マンション管理会社』向け 　　業績アップの方法大公開。 4．今週のリアルエステートチームブログ ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜1．今週の提言　＞ 船井総合研究所　REB　Team　猪股　幹基 ■「本当に営業部は不必要なのか！？」 ～194社のアンケート調査から読み取れるもの～ ─────────────────────────────────── 営業現場で最も問題となっているのは 「顧客の課題を抽出できていない」こと――。 マーケティング研究協会が2月9日に発表した「営業教育実態に関するアンケー ト調査」の結果である。2009年12月7～18日にかけて行ったもので、回答した のは194社である。 調査によると、「営業現場の課題は？」（複数回答可）という質問への回答で 最も多かったのは、 「顧客の課題を抽出できない営業担当が多いこと」 「提案力が弱い営業担当が多いこと」でいずれも67.5％だった。 そのほかの回答で多かったのは、 「自社の強みを活かせる営業担当が少ない」 「価格対応しかできない」 「顧客との良好な関係が築けない」などである。 上記調査を不動産業界におけるB2Cの代表である「マンション販売事業」にお いて考えてみたい。 ****　続き　***** 結論からいうと、マンションデベロッパー・マンション販売会社経営幹部に同様のアンケートを取ったとしても上記のような回答が寄せられただろう。 上記のような回答の理由として、2つあると考えられる。 1つ目は「営業戦略面が市況の変化に対応できていないこと」である。 2007年のように首都圏販売戸数が約7．3万戸であった「出せば売れる」というマンション好景気の時代（※ちなみに2009年は約2．5万戸である！）「大量集客！大量案内！大量契約！」のスローガンの下、その時流に対応する為のマニュアル（説明）案内」を掲げて営業部隊の売る仕組みを意図的に移行させてしまった為、そこからまだ完全に抜け出せないでいることが影響していると考えられる。 確かに好景気の時代にはお客様自体が購入に前向きな状況で来場する。ましてや多額の広告宣伝費を投下している為、来場者数は伸びる。大規模物件では1日に100件を超える来場があり、営業マンが1人で3組同時接客や1日に10組の接客という時代があった。ちなみに私も経験があり、同時に3組案内は今思うとかなり無理があったように思う。 そのような状況下では来場者の嗜好や購入に対する課題の抽出を意識しながらじっくり時間をかけて商談してしまうととてもではないが、大量の来場者の対応ができなくなる。つまり「非効率」となってしまうのだ。そこで会社幹部の取った営業戦略が「効率営業」という名の営業のマニュアル化の推進である。よく言えば「営業マンの商談レベルの平準化」であり、悪く言えば「流し営業、説明営業」である。大量の来場者を対応し最短で大量の申込・契約に至る為 にはどうすれば良いか？という発想である。 初期ヒアリング、シアター模型案内、モデルルーム、テーブル接客など来場者と接する場面をフェーズ分けして、各フェーズ毎に人員を配置し最低限話すべきことをマニュアル化するのである。 アプローチブックも全営業マン同じものを使わせていた。そして、フェーズ毎にすべて時間分け（時間制限のようなもの）されており、「じっくり商談」は良くないとされていた。ある意味非常に「合理的」な販売スタイルが追求・実践されていた。 販売責任者であるマネージャーが「Q＆A※お客様からの想定問答集」を作成し、それを営業マンへ配布する。営業マンはそれを必死に覚える。接客の際はどうしても想定問答集レベルの話に留まってしまう為、商談に幅を持たせることや迫力がでない。「出せば売れる時代」では通用した手法であるが、現在はそれが通用しない。「大量集客！大量案内！大量契約！」の時代にはマニュアル営業に徹し成功したが、現在のような時代にはそれが足かせとなっているのである。過去の営業戦略から脱皮できていないことが営業マンの「契約力」低下要因の1つであると考えられる。 当然説明営業だけでは心もとないのでそこに「好感接客」を付加した。営業マンの身なり(髪型、服装、靴、爪、匂い、口臭）や対応（あいさつ、元気、おもてなし）など。「説明営業＋αの好感接客」で契約本数を増やそうと狙ったわけだが、実際それで、狙い通り売れたのである。 しかしながら、現在のようにマンションギャラリーへの来場数が限られるようになった状況下では上記のような営業スタイルは通用しない。結果、各社経営幹部は一番可視化されやすい「個人の契約本数」だけで判断、評価してしまう。個人レベルの責任にしてしまうのである。そこには「現在の営業戦略が市況の変化に対応できていないこと」が要因であることを問題提起する由はないのは明らかである。 現在、顧客の来場段階での購入モチベーションは以前に比べると高くはない。そこに求められる営業スタイルは「顧客の課題を抽出し、提案をしっかり行うこと」「他社との比較において自社・物件の強みをしっかり訴求できること」「顧客との良好な関係を築きながら説明営業ではなく、カウンセリング営業に徹すること」である。まさに冒頭の「営業教育実態に関するアンケート調査」の結果を克服することが求められているのである。 「契約本数よりも契約歩留まり」を意識した営業戦略へシフトする必要があるのだが、まだそこがきちんとできていないデベロッパー・販売会社が多いのである。 2つ目は「営業マン自身のモチベーション」の問題である。 耐震偽造問題などを代表としたエンドユーザーの売主・販売会社に対する不信感やリーマンショック以降の急激な不況によるマンション市場の冷え込みによる顧客離れの影響で業界自体に対して、顧客だけではなく、実はマンションを販売している営業マン自身も低いモチベーションで仕事をしているのではないかと思うからだ。 「自社の取り扱っているマンションは大丈夫なのか？」 「勤め先の経営状態は大丈夫なのか？」 「不動産業界自体に未来はあるのか？」 などのようなモチベーションで営業しているので上記のようなアンケート結果に表れるのではないだろうか。つまり、外部環境に成績不振の要因を求めているのである。 当然営業成果としては良い結果が表れるはずもない。 このような問題においてはとにかく会社の情報を経営幹部だけに集中させるのではなく、一社員レベルまでオープンにすることが大切である。情報が下まで降りてこないと社員はますます不安になるばかりである。京セラ名誉会長、そして最近JALの「再建請負人」に任命された稲盛和夫氏の名著「アメーバー経営」に一人一人に経営者である意識を持たせることが企業経営において非常に大切であると述べているが、まさに上記のような状況下では「稲盛流」が当 てはまるのではないだろうか。 以上、194社が回答した「営業教育実態に関するアンケート調査」の結果を基に不動産業界におけるB2C営業の代表であるマンション販売業のケースに当てはめて意見を述べたが、他の事業はもちろんB2B事業にも上記は当てはまるはずである。 現状、「日本経済において2番底はなさそうである」という意見がエコノミストの間では多い。 だからといって安心であるということは言うに及ばずである。 企業経営の中でお金を運んでくる一番のキーはやはり「営業部」であることは間違いないことを考えるとこのタイミングで「営業戦略はもちろん経営、組織、人事・評価戦略など」をゼロベースから見直すことが企業が生き残り、そして勝ち抜く上で非常に大切である。 そうした中で、コンサルティング会社の役割、例えばシンクタンク的な要素を持っていること、そして「時流適応」だけではなく、成功事例やマーケット分析からくる「時流予測」に基づいた経営戦略が描けることなどの強みを持っているコンサルティング会社の役目は大きいと自負しており、日本経済復活の為に少しでもサポートしていきたいと考えている。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── ＜2．今週のイチオシ情報＞ ─────────────────────────────────── （1）～REB　Monthly　Report～ 　　『670』ダウンロード達成のREB　Team新コンテンツのご案内 「知見」や「予想」ではなく、実際のデータを収集・分析した結果から数字で 得られる一歩先の「時流予測」を定期的にレポートにてお届けします。 2010年01月号はなんと『670』ダウンロードを達成。 今後も住宅・不動産業界を『予測』していくレポートは、業界関係者にとって まさしく必読のレポートとなると思います。この機会にぜひご覧下さい。 ■2010年01月号　～首都圏マンション市場の予測～ 　2010年の首都圏供給戸数は対前年比上昇する見込み 　GDP、在庫物件、契約率の現状及び今後の推移を踏まえると、 　マンションの供給戸数は2009年から反転することが予測される。 　詳しくはこちら －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－◇ （2）吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ　 ～業界別　半年先の景気を読む～ 『超整理法』の野口悠紀雄氏やTVの報道番組や経済番組でも有名な 上杉隆氏などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、 REB　Team責任者吉崎　誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という 連載の中で、住宅・不動産業界についてレポートしております。 直近のレポートではダイヤモンドオンライン内で名だたる著名人を抑え、 堂々の『第2位』を獲得しました。 読者様の中でまだチェックされていない方はぜひご一読ください。 ■第1回掲載　住宅着工戸数100万戸割れ！半年先も生き残る住宅関連企業の条件 ■第5回掲載　「今が買い時」に乗せられるな！ 2010年マンション価格はここまで下がる ─────────────────────────────────── ＜3．今後のセミナー開催予定＞ ─────────────────────────────────── 今年で第9回を迎えた、REB　Teamが送る『分譲マンション管理会社』様への 不況期をチャンスに変える業績アップセミナーを開催いたします。 今回は『時流予測』から「今」ではなく「未来」を見据えた、業績アップのポ イントをお伝えいたします。 ■価格競争で収益が減っている ■どの管理物件に関しても『値下げ』を要求される ■外注費はもう下げられない ■リプレース営業がうまくいっていない ■問い合わせ件数が減ってきている このような悩みをお持ちの経営者・幹部の皆様はぜひご参加ください。 □日程　　3月1日（月）13：00～16：30 □講座名　“第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー” 　　　　～不況期こそチャンス！ストックビジネスの利点を最大限に活か 　　　　　す為の事業コスト構造の見直しと、新規顧客獲得の時流を掴め！～ □講座内容 　　　　　■分譲マンション管理市場　時流予測　　 　　　　　■2010年分譲マンション管理会社業績アップのポイント 　　　　　■コスト構造の見直しと新規顧客開拓の仕組みの構築 　　　　　■本日のまとめと明日からすぐ戦略展開していただきたいこと □場所　　船井総研　東京本社 　　　　　東京都千代田区丸の内1-6-6　日本生命丸の内ビル 21階 詳細とセミナーのお申込はこちらから ─────────────────────────────────── 　3．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 2月　5日（金）不動産大手　第三四半期決算から思う 2月　6日（土）マンスリーレポート配信開始 2月　7日（日）G7閉幕 2月　8日（月）大きな政府か小さな政府か 2月　9日（火）賃料減額交渉事業に思う 2月10日（水）今日のマクロ指標 2月11日（木）米国のCMBSのデフォルトリスクはまだ高い ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　日本のＣＭＢＳのデフォルト率　53%？ 　第2位　住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　第3位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第4位　穴吹工務店　破綻の余波３ 　第5位　キャップレートとNCF利回り 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■「本当に営業部は不必要なのか！？」 ～194社のアンケート調査から読み取れるもの～ 船井総合研究所　REB　Team　猪股　幹基 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0215 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/02/045.html http://www.f-reb.net/2010/02/045.html メールマガジンバックナンバー Fri, 12 Feb 2010 11:27:11 +0900 【044号】そうか！仮説は暴走する!? http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 1．今週の提言「仮説は暴走する！」 2．今週のイチオシ情報 （1）驚異！！“5日でダウンロード数『670』”のレポートとは？ 　　　REB　Team新コンテンツ「REB　Monthly　Report」のご案内 　　　　　 （2）上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ 　　　～業界別　半年先の景気を読む～のご案内 　　　ダイヤモンドオンライン内で名だたる著名人を抑え、堂々の『第2位』を獲得した、 　　　REB　Team責任者　吉崎　誠二　が業界関係者に送るレポート。 　3．今年のテーマは　～不況期をチャンスに変える！～ 　　　“第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー”のご案内 　4．今週のリアルエステートチームブログ ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜今週の提言＞　船井総合研究所　REB Team　土手　利行 ■仮説は暴走する！　～仮説思考の盲点～ ─────────────────────────────────── 皆さんの周りでも「仮説思考」という言葉は、日常のように使われるようにな ってきているのではないでしょうか。特に、データ分析業務の経験のある方は 仮説を持たない網羅的な分析を実行してしまい、途方もない労力を費やすこと になったことがあり、「仮説思考」の重要性を語られることが多いかもしれま せん。 「仮説思考」の著者である内田和成氏も新人時代に“分析はできるが、 問題全体の構造＝幹がつくれない「枝葉の男」”と呼ばれていたこと、そして 仮説思考を身につけることで、「枝葉の男」から脱却したのだと述べられてい ます。 私も普段のコンサルティング業務においてこの仮説思考の重要性は大変実感し ています。分析作業に慣れてきた人が次々と情報を集め分析し、結果として言 いたいことがまとまらず、作成したチャートを見た上司に「だから、何？」と 言われてしまう、といった状況はしばしば見かける光景でもあります。 近年では、インターネットの普及もあり情報が洪水のように溢れているため、 仮説思考をもっていなければその情報の海の中でおぼれてしまうことも少なく ありません。このように万能感のある仮説思考ですが、一方でその盲点もあり ます。 ****　続き　***** 一般に、人間はその経験を通じて、自分なりの基準を作り、その基準で物事を 判断します。そして、意識するしないに関わらず、自分の基準にそぐわない情 報や事象は排除する傾向にあります。つまり、仮説を構築した場合には、構築 した仮説をフォローする情報のみを集めてしまう傾向にあるといえます。これ により、まったくポイントをはずした解決策が導き出されてしまうことも往々 にしてあります。 つまり、仮説思考を価値あるものにするには「仮説を反対の視点から検証する 」というスタンスが重要になってきます。自らの仮説に対して、“本当にそう だろうか”、“違う考え方はできないだろうか”、という姿勢で挑み、検証を 繰り返すことで仮説はより精度を増していきます。そして必要があれば、時に は構築した仮説を捨て去ることも重要になってきます。 話は少しそれますが、ファイナンスにおいて“オプション理論”を経営の意思 決定に応用する「リアルオプション」という考え方が広まりつつあります。初 期に少量の投資を行い、その結果から次の投資を決めることで、投資機会を逃 すことなく、また投資による損失リスクを抑えるというものです。この「リア ルオプション」のポイントは“チャンスを逃さないこと”だけではなく、“損 失が発生してもその被害を最小限に抑えることができる”ということだといえ ます。ただ、この「リアルオプション」においても、自らの仮説を捨て去るこ とができず、継続して投資し続けた場合には、大きな損失になることもありえ ます。 仮説は柔軟性が最大のポイントだと言えます。自らの仮説を絶対視せず、環境 の変化を常に取り入れアップデートすることで仮説はよりよいものに変わって いきます。仮説思考は、その盲点さえ抑えておけばビジネスにおいてとても強 い武器になります。データ分析の担当者だけでなく、ビジネスを行う全ての方 のお役に立てると思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── ＜2．今週のイチオシ情報＞ ─────────────────────────────────── （1）驚異！！“5日でダウンロード数『670』”のレポートとは？ 　　　REB　Team新コンテンツ「REB　Monthly　Report」のご案内 「知見」や「予想」ではなく、実際のデータを収集・分析した結果から数字で 得られる一歩先の「時流予測」を定期的にレポートにてお届けします。 2010年01月号はなんと『670』ダウンロードを達成。 今後も住宅・不動産業界を『予測』していくレポートは、業界関係者にとって まさしく必読レポートとなると思います。この機会にぜひご覧下さい。 ■2010年01月号　～首都圏マンション市場の予測～ 　『2010年の首都圏供給戸数は対前年比上昇する見込み』 　GDP、在庫物件、契約率の現状及び今後の推移を踏まえると、マンションの 　供給戸数は　2009年から反転することが予測される。 　詳しくはこちら －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－◇ （2）上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ 　　　～業界別　半年先の景気を読む～のご案内 『超整理法』の野口悠紀雄氏やTVの報道番組や経済番組でも有名な上杉隆氏な どが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、 REB　Team責任者　吉崎　誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という連載 の中で、住宅・不動産業界についてレポートしております。 直近のレポートではダイヤモンドオンライン内で名だたる著名人を抑え、 堂々の『第2位』を獲得しました。 読者様の中でまだチェックされていない方はぜひご一読ください。 ■第1回掲載　住宅着工戸数100万戸割れ！半年先も生き残る住宅関連企業の条件 ■第5回掲載　「今が買い時」に乗せられるな！ 2010年マンション価格はここまで下がる ─────────────────────────────────── ＜3．今年のテーマは　～不況期をチャンスに変える！～ 　　　“第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー”のご案内＞ ─────────────────────────────────── 今年で第9回を迎えた、REB　Teamが送る『分譲マンション管理会社』様への 不況期をチャンスに変える業績アップセミナーを開催いたします。 今回は『時流予測』から「今」ではなく「未来」を見据えた、業績アップのポ イントをお伝えいたします。 ■価格競争で収益が減っている ■どの管理物件に関しても『値下げ』を要求される ■外注費はもう下げられない ■リプレース営業がうまくいっていない ■問い合わせ件数が減ってきている このような悩みをお持ちの経営者・幹部の皆様はぜひご参加ください。 □日程　　3月1日（月）13：00～16：30 □講座名　“第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー” 　　　　～不況期こそチャンス！ストックビジネスの利点を最大限に活か 　　　　　す為の事業コスト構造の見直しと、新規顧客獲得の時流を掴め！～ □講座内容 　　　　　■分譲マンション管理市場　時流予測　　 　　　　　■2010年分譲マンション管理会社業績アップのポイント 　　　　　■コスト構造の見直しと新規顧客開拓の仕組みの構築 　　　　　■本日のまとめと明日からすぐ戦略展開していただきたいこと □場所　　船井総研　東京本社 　　　　　東京都千代田区丸の内1-6-6　日本生命丸の内ビル 21階 詳細とセミナーのお申込はこちらから ─────────────────────────────────── 　3．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 1月 29日（金）09年の新設住宅着工、45年ぶり80万戸割れ 1月 30日（土）昨日の重要な指標の発表整理 1月 31日（日）Twitterのマーケティング 2月 1日（月）イケアのソリューション型ショールーム 2月 2日（火）短期サイクルと長期トレンド 2月 3日（水）不動産業界の景気動向指数が4ヶ月ぶりに改善 2月 4日（木）不動産ストックビジネスの戦略 ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　日本のＣＭＢＳのデフォルト率　53%？ 　第2位　住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　第3位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第4位　パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？ 　第5位　２００９年の新設住宅着工戸数は８０万戸割れへ 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■仮説は暴走する！　～仮説思考の盲点～ 船井総合研究所　REB　Team　土手　利行 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0208 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/02/044.html http://www.f-reb.net/2010/02/044.html メールマガジンバックナンバー Fri, 05 Feb 2010 15:36:19 +0900 【043号】データ分析は大変だけど役に立たない？ http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 　1. 今週の提言 　2．締め切り迫る!!!　第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナーのご案内 　3．今週のリアルエステートチームブログ ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜今週の提言＞　船井総合研究所　REB Team　木村　允昶 ■データ分析は大変だけど役に立たない？ ～本部と現場の共通言語をつくる～ ─────────────────────────────────── とても労力を掛けてやってはいるけれど、思ったより報われない業務って結構 ありませんか？資料作成などは典型的ですよね。頑張って資料を作成はするけ ど、結局作業に時間がかかってしまい、肝心の提案部分に考えを巡らせきれな い。データ収集も同じようで、データ収集するだけで疲れてしまい、肝心の提 案がうまくいかない。だったら、データ収集なんかはやらない方が良いという 意見も聞こえてきそうですが、本当でしょうか？ 私が業務に携わっている、あるチェーン店様のケースです。A社としましょう 。A社は規模的には中堅企業であり、店舗数では全国に数百店を持っておりま す。このA社ではデータを収集し、分析、報告という流れきちんと取られてい ないために、店舗と本部側の間に意識のギャップが生まれてしまいました。そ のため、本部提案の施策効果が小さくなり、既存店では前年比98％推移とな っております。その要因を紐解いていきたいと思います。 ****　続き　***** A社の企業風土は、店舗の業績を店長やスーパーバイザーなど個人の能力に依 存しているところが大きく、個々の経験を教え繋いでいくという指導方法を取 っておりました。 課長に店舗業績を上げる肝は？と聞いても『あそこは店長がだめだからね』と か『SVが変われば業績は上がるよ』という言葉が出てきます。もちろん良い人 材は必要なのですが、では、営業部としては採用に力を入れて良い人材を取る ことが至上命題？ということになりかねません。 このような経験や勘に頼りすぎる風土であったため、データを収集して、分析 を行い結果を報告するという意識が薄かったのです。 では、実際の指導現場はというと、本部側では全体最適を目指すために、全店 統一施策を打ちますが、店舗側のデータを収集した結果の打ち手ではなく、本 部側の経験と勘による打ち手となります。そのため、現場の納得感が得られず 、施策効果にドライブがかかりません。一方店舗側では、店舗独自で実施した い施策があったとしても、データ分析を行っていないため、本部側への提案内 容には○○という施策を打って、○○円売上を上げるという数字面でコミット メントすることができません。本部としては、効果の見込めない施策には承認 できないということとなります。結果として、両者とも実施したい効果が出な いこと／施策が打てないを、互いの責任と捉え、ますます溝が深まっていくの です。 このような状況のなか、現状は、報告を行うためのデータ収集、分析となっており、本来の収集した数字を分析し次の打ち手を考えるという目的から乖離し ています。 現場を把握することはとても重要で、個人の経験や勘も店舗業績を上げていく ためには欠かせないものであります。ただし、本部としては逐一現場は見られ ず、その決断材料としてデータに裏付けされた提案が必須となります。店舗と しても、現場を十分に把握していない本部側からの提案には、客観的に自店の 状況が理解できるデータというものが必要となるのです。このような、本部⇔ 店舗間での経験・勘に代表される感覚論ではなく、データという共通言語が必 要なのです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── 　2．締切迫る!!!　第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナーのご案内 ─────────────────────────────────── ■第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナーの詳細はコチラ □日程　　2月3日（水）13：00～16：30 □講座名　第6回　ビルメンテナンス企業業績アップセミナー □講座スケジュール　 　　第一講座　　　ビルメンテナンス市場、PM市場時流予測　　　　　 （13：00～14：00） 　　第二講座　　　2010年ビルメンテナンス会社業績アップのポイント （14：15～15：30）コスト構造の見直しとPM的発送による商品の付加 　　まとめ講座　　本日のまとめと明日からすぐ戦略展開していただきたいこと （15：45～16：30） □場所　　船井総研　東京本社 　　　　　東京都千代田区丸の内1－6－6　日本生命丸の内ビル21階 □受講料　会員企業様　21,000 円/1名様（税込） 　　　　　一般企業様　26,250 円/1名様（税込） 詳細とセミナーのお申込はこちらから ⇒第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナー -------------------------------------------------------------------------------- 【今後のセミナー開催予定】 -------------------------------------------------------------------------------- □日程　　　3月1日（月）13：00～16：30 □講座名　　第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー □講座スケジュール　 　　第一講座　　分譲マンション管理市場　時流予測　　 　　（13：00～14：00） 　 　　第二講座　　2010年分譲マンション管理会社業績アップのポイント 　　（14：15～15：30）コスト構造の見直しと新規顧客開拓の仕組みの構築 　 　 　　まとめ講座　本日のまとめと明日からすぐ戦略展開していただきたいこと 　　（15：45～16：30） □場所　　　船井総研　東京本社 　　　　　　東京都千代田区丸の内1－6－6　日本生命丸の内ビル21階 □開催時間　13:00～16:30　（全日共通） □場所　　　船井総研　東京本社 　　　　　　東京都千代田区丸の内1-6-6　日本生命丸の内ビル 21階 □受講料　　会員企業様　21,000 円/1名様（税込） 　　　　　　一般企業様　26,250 円/1名様（税込） ⇒第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー ─────────────────────────────────── 　3．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 1月 22日（金）ターゲットが限られた商品のマーケティング 1月 23日（土）ダウが大幅続落 1月 24日（日）建築確認審査手続き大幅簡素化 1月 25日（月）09年首都圏中古マンション成約　8．5％増 1月 26日（火）中小企業こそ戦略を持つべし 1月 27日（水）09年　対中輸出が対米輸出を上回る 1月 28日（木）上場企業、不動産取引が回復 ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　第2位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第3位　パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？ 　第4位　穴吹工務店　倒産 　第5位　野村不動産のスケルトンオーダーメイド 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■データ分析は大変だけど役に立たない？ ～本部と現場の共通言語をつくる～ 船井総合研究所REB Team　木村　允昶 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0201 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/02/post_59.html http://www.f-reb.net/2010/02/post_59.html メールマガジンバックナンバー Mon, 01 Feb 2010 06:43:18 +0900 2010年を賃貸住宅市場を予測する　～持家以上に厳しい貸し家、空室率の改善がキー～ 印刷用ページを表示

[2010年1月25日]





2010年の住宅着工は引き続き低迷が続く

2010年最初のテーマは今年の住宅着工、中でも賃貸住宅の動向について考えてみたい。2009年の新設住宅着工戸数は1月~11月時点の合計で約72万戸。前年同期比で30%近い減少になります。通期では100万戸割れどころか80万戸割れが確実で、この数は1964年以来、実に45年ぶりの結果となる。リーマンショック以降、住宅に関する需要は低迷が続いており、2010年もその流れは続くものと言われている。


そんな中、最新の11月の統計では、全体としては12ヶ月連続で前年同月比を下回っているが、持家のみを見た場合、14ヶ月ぶりに前年同月比プラスとなったのである。
これは、住宅ローン減税や長期優良住宅制度の導入などといった政策効果が徐々に出始めた結果と言えるのではないだろうか。 では、住宅ローン減税の対象外である貸家の現状と今後の動向はどのように理解、予測できるのか、少し考えてみたい。





賃貸住宅市場も弱含み

貸家着工戸数の近年のピークは2006年~2007年の第2四半期までであろう。その後は建築基準法改正に伴う影響に加え、サブプライム問題による信用不安、更にはリーマンショックによる世界的な不況の影響もあり、新設の賃貸住宅もまたその伸び率は低迷している。要因としては、第一に空室率の上昇やそれに伴う家賃の下落による住宅投資意欲の低下が挙げられる。


06年～07年時のピーク時は、不動産ファンドやREITが扱う投資用賃貸物件が大幅に増加したことによる影響が大きい。今や外資はもちろんのこと、国内資本においても日本の不動産に投資しようという機運は未だ整っていない。特に住宅はオフィスや商業施設と比較すると、安定的な収益を確保しやすいという利点がある一方で、投資的魅力に乏しいという欠点もある。よって不動産市況が回復したとしてもそれが即座に賃貸住宅の着工にあてるポジティブな影響は限定的であろう。 また需給関係は悪化しており、空室率は上昇傾向にある。それに伴い、家賃も下落し、収益性が悪化している。


加えて、前述の通り、持家着工が住宅ローン減税の効果で下支えされているのに対し、賃家は制度の対象外であるということも、新設着工を下方に引っ張る要因になっているといえるであろう。


先行きについては、地価の下落や低金利の持続により、建築コストの下落は賃貸オーナーにとってはポジティブなトレンドといえよう。初期投資額が減少することによって、投資採算性の向上、投資回収期間の縮小が期待されるからである。しかしながら、今後の市場環境を鑑みると、空室率の上昇もそれに伴う賃料下落リスクの拡大も、その改善は難しく、建築コストの下落というメリットのみでは、そのリスクを囲い込むことはできないと言わざるを得ない。 よって今後数年間は、持家以上に貸家は、厳しい状況が続くことが予想され、着工戸数は横ばいから微減の間を推移すると予測する。 あくまでもマクロの市場予測ではあるが、賃貸住宅市場に関わるビジネスを進める上で、最低限おさえておきたい動向であるといえる。

印刷用ページを表示



この内容に関するお問い合わせは……
お電話、メールにて受けつけております。お気軽にお問い合わせください。
Webフォームからのお問い合わせはこちらをクリックしてください。


（株）船井総合研究所　経営コンサルタント　久木田光明
船井総合研究所リアルエステートビジネスチーム　
久木田光明

船井総研内に発足した不動産ビジネス専門のコンサルタント集団 リアルエステートビジネスチーム(REBチーム)のプロジェクトリーダー。「脱業界常識」をコンセプトに大手から中堅、中小に至るまで多様な企業に対応したコンサルティングを提供。最近は不動産金融分野への進出も始めている。



]]> http://www.f-reb.net/2010/01/2010.html http://www.f-reb.net/2010/01/2010.html コンサルティングレポート Mon, 25 Jan 2010 15:45:30 +0900 【042号】リバースモーゲージ制度の今とこれから　～中古不動産の出口戦略の拡大、制度の整備が必要不可欠 http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 　1. 今週の提言 　2．締め切り迫る!!!　第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナーのご案内 　3．今週のリアルエステートチームブログ ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜今週の提言＞ 　船井総合研究所　REB　Team　　経営コンサルタント　久木田　光明 ■リバースモーゲージ制度の今とこれから ～中古不動産の出口戦略の拡大、制度の整備が必要不可欠～ ─────────────────────────────────── 近年、不動産仲介事業のビジネスモデルは、大きな変化の兆しを見せ始めています。つまり、これまでのような単純な売主と買主のマッチングビジネスでは、激しい競争環境の中では生き残れなくなっています。様々な不動産コンサルティング的付加価値をつけて、売主・買主に対し中古不動産の売却・購入に対するメリット、リスクなどをその人それぞれのライフプランに合わせて提示、提案しなければなりません。 特に今後、ますます少子高齢化社会が進む我が国においては、これまでの新築中心に形成されていた様々な住宅・不動産に関する制度を中古住宅の活用といった視点に大きくシフトしていく必要があると言えるでしょう。 ****　続き　***** その中で今回取り上げる「リバースモーゲージ」もまた、今後のわが国における中古不動産の活性化手段の1つとして重要な位置を占めてくると思われます。「リバースモーゲジ」とは日本語に訳すと「逆の担保」。つまり一般的な住宅ローンの逆の形態ということになります。 すでに保有している住宅を担保に毎月一定額の融資を受けるローンであり、返済はせずに、借入者の死亡時に住宅を処分して返済資金にあてるというものです。日本では1981年に東京都武蔵野市で導入されたのが最も早く、公的プランと民間金融機関の商品とがあります。高齢者は現役世代と比較すると、圧倒的に「持家はあるが、手持ちの現金にゆとりはない」という傾向が強まります。 このようなニーズに対応する形で、将来時点（契約満了時点）の不動産担保評価を基に計算された金額を、毎月一定額融資されるというが、このリバースモーゲージです。 この制度、当然、注意しなければならないリスクがあります。
  1. 契約満了時点を越えて長生きし、存命中に借入金残高が不動産評価額に達してしまうというリスク。
  2. 金利上昇リスク
  3. 不動産価格下落リスク
なんと言っても1が他にはないリスクです。表現は悪いですが、リバースモーゲージは、基本的には「○年後には亡くなってしまう」いうことを前提に、○年後の持家の資産価値を評価し、その値に金利を載せて毎月の融資額を決定します。 よって、幸運にも!?　長生きしてしまうと、この前提条件が崩れてしまうことになるのです。 上記のようなリスクもあり、結果的には我が国においてまだまだこの制度の浸透が進んでいないというのが現状です。リーバスモーゲージの中で、公的プランとして厚生労働省が導入し、都道府県社会福祉協議会が実施している「長期生活支援資金」の実績は、2003年の実施開始以来、2007年末時点で626件。 この制度を使いにくくしている要因は他にもあります。 例えば、欧米で認められている「子ども世帯との同居」が制度の対象外になっている点が挙げられます。殆どの制度の対象が高齢者夫婦2人暮らしか、1人暮らしで他に同居人がいないことが条件となっています。これでは我が国の高齢化社会では現実的ではありません。 その他、リバースモーゲージ物件の出口についても制度の整備が必要だといえます。例えば契約者本人が亡くなった後、そのリバース・モーゲージ物件を買った人には、固定資産税を下げるといったような恩恵が受けられるシステムがあれば、利用者への訴求力が高まると言えるでしょう。 また、企業不動産のオフバランス化手法の1つとして良く選択される「セール＆リースバック」という方式も検討できると良いでしょう。所有している不動産をいったん売却し、その物件をリース物件として賃借するリース方式です。 これにより、当人は売却資金を得ながらも引き続き同じ場所に居住し、購入者に対してテナントとして家賃を払うということになります。年金不安や高齢化社会が進むなか、今後更にこのリバースモーゲージのニーズが高まってゆくことは必至です。 このような中古不動産の活用手法の拡大は、わが国における中古流通市場の活性化に寄与する側面も大きく、それに伴い仲介ビジネスもまた新たな局面を迎える事になるといえます。 新築志向が強く、中古不動産の価値が極端に低いと言われている日本の不動産市場においてリバースモーゲージ制度の浸透はこれからの不動産の新たな価値を見直す上での起爆剤になる可能性があります。 REB team　経営コンサルタント 久木田　光明 久木田へのご質問・ご相談は　info@f-reb.net　までご連絡下さい。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── 　2．締切迫る!!!　第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナーのご案内 ─────────────────────────────────── ■第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナーの詳細はコチラ □日程　　2月3日（水）13：00～16：30 □講座名　第6回　ビルメンテナンス企業業績アップセミナー □講座スケジュール　 　　第一講座　　　ビルメンテナンス市場、PM市場時流予測　　　　　 （13：00～14：00） 　　第二講座　　　2010年ビルメンテナンス会社業績アップのポイント （14：15～15：30）コスト構造の見直しとPM的発送による商品の付加 　　まとめ講座　　本日のまとめと明日からすぐ戦略展開していただきたいこと （15：45～16：30） □場所　　船井総研　東京本社 　　　　　東京都千代田区丸の内1－6－6　日本生命丸の内ビル21階 □受講料　会員企業様　21,000 円/1名様（税込） 　　　　　一般企業様　26,250 円/1名様（税込） 詳細とセミナーのお申込はこちらから ⇒第6回ビルメンテナンス企業業績アップセミナー -------------------------------------------------------------------------------- 【今後のセミナー開催予定】 -------------------------------------------------------------------------------- □日程　　　3月1日（月）13：00～16：30 □講座名　　第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー □講座スケジュール　 　　第一講座　　分譲マンション管理市場　時流予測　　 　　（13：00～14：00） 　 　　第二講座　　2010年分譲マンション管理会社業績アップのポイント 　　（14：15～15：30）コスト構造の見直しと新規顧客開拓の仕組みの構築 　 　 　　まとめ講座　本日のまとめと明日からすぐ戦略展開していただきたいこと 　　（15：45～16：30） □場所　　　船井総研　東京本社 　　　　　　東京都千代田区丸の内1－6－6　日本生命丸の内ビル21階 □開催時間　13:00～16:30　（全日共通） □場所　　　船井総研　東京本社 　　　　　　東京都千代田区丸の内1-6-6　日本生命丸の内ビル 21階 □受講料　　会員企業様　21,000 円/1名様（税込） 　　　　　　一般企業様　26,250 円/1名様（税込） ⇒第9回分譲マンション管理会社業績アップセミナー ─────────────────────────────────── 　3．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 　1月 15日（金）ビルメンテナンス会社の今後の展望 　1月 16日（土）日本企業の強さ 　1月 17日（日）今週の動きは色々と注目です 　1月 18日（月）株価は少し息切れか 　1月 19日（火）首都圏マンション販売　4万戸割れ 　1月 20日（水）バンカメ、10月～12月は赤字176億円 　1月 21日（木）第4四半期中国GDP伸び率が10.7％に加速 ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　日本のCMBSのデフォルト率　53%？ 　第2位　住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　第3位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第4位　パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？ 　第5位　穴吹工務店　倒産 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■リバースモーゲージ制度の今とこれから ～中古不動産の出口戦略の拡大、制度の整備が必要不可欠～ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0125 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/01/042.html http://www.f-reb.net/2010/01/042.html メールマガジンバックナンバー Fri, 22 Jan 2010 10:12:52 +0900 【041号】新築マンション2010年は買い時か http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 　1. 今週の提言 　2．今週のリアルエステートチームブログ ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　 猪股　幹基 ■新築マンション2010年は買い時か ─────────────────────────────────── ----リーマンショックが市場に直撃した2009年---- リーマンショックから早1年。中国やインド、ブラジルといった新興国の 株価水準が上昇する中、日本株は、2番底の不安もあり低迷しています。 しかし不動産市場に目を向けると、中古市場の活況や価格改定や慎重な 価格設定で、新築マンションの在庫水準は年初に約12,000戸あったもの が、約6,800戸まで下がってきています。 各デベロッパーの在庫調整も進 んだことで、昨年の工事中止や延期物件の復活を理由に新設マンション 着工数は前年比での増加が見込まれます。 ****　続き　***** 2009年を振返りますと、マンション業界にとっては「厳しい1年」であっ と言えるでしょう。リーマンショック後の株価急落によって、高額消費は 減退しました。特に上半期は、デベロッパーの倒産も続き、公示地価も下 落し、それに並行して春先までは買い控えが顕著でした。 ゴールデンウィーク頃から、政府によるローン控除拡充の効果などで中古 市場は活気が戻ってきました。またいわゆる「アウトレット」マンション の登場など都市部中心に売れ行き好調なマンションも出てきました。 マンション契約率も2009年5月からマンション販売の好不調の境目である70％ を大方保っています。ただし、このまま回復するかというと、まだ先行き は不透明だと思います。 昨年の秋口からは大京、三井不動産レジデンシャル、野村不動産をはじめ とする大手が仕入れを再開するようになりましたが、金融機関の融資姿勢 が、プロジェクトからコーポレートにかわっており（物件ごとかそれとも 企業ごとかの意味）企業の信用力を重視しています。ここ数年の市況悪化 で、積極的に仕入れができるデベロッパーは大手などに限られるのではな いでしょうか。 売れ行き動向は、価格にも左右されるでしょうが、ピークより下がったと はいえ、2005年水準でみると中古も新築もまだ10％ぐらい高い水準です。 供給側としては、利益を出さないと企業として存続できないので、そうし たせめぎあいは続くのではないでしょうか。 供給される新築マンションの戸数規模も、面積帯も小さくなるのではと考 えています。大規模物件はシェアを下げ50戸から100戸規模のマンションが 主流になるのではないでしょうか。 所得水準も下方傾向なので、グロス（全体）価格を抑えるためにも専有面積を 小さくする傾向が強まるのではと思います。 ----2010年のキーワードは「生活防衛」---- 例えば、新築マンションを諦めて、割安な中古マンションを買う。買い換え をあきらめて、リフォームをする。いわゆる家庭内の「事業仕訳」で、より コスト意識は強まっている感じがします。値下げした牛丼チェーンの集客の 回復や、水筒の売り上げ増なども生活防衛的側面です。 そういう意味では、供給サイドであるデベロッパー各社は、在庫調整が済ん でもすぐに価格反転という戦略を取りづらいでしょう。2010年はローン控除 の拡充、住宅ローン金利の下げ止まり、抑制され物件価格などをプラス側面 として捉えると、資金計画が、きちんとできている人ならば買い時と言える のではないでしょうか。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── 　2．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 　1月 8日（金）REITファンドにはお金が戻っている！？ 　1月 9日（土）米就業者8万5000人減　09年通年でも過去最悪 　1月 10日（日）新興国バブルが起こっているのかも 　1月 11日（月）世界経済は「二番底」回避　ECBトリシェ総裁 　1月 12日（火）野村不動産のスケルトンオーダーメイド 　1月 13日（水）稲盛さん　日航CEOに就任決定 　1月 14日（木）米国の不動産差し押さえ件数、過去最高 ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　日本のCMBSのデフォルト率　53%？ 　第2位　パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？ 　第3位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第4位　住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　第5位　穴吹工務店　倒産 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■新築マンション2010年は買い時か ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0119 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/01/041_1.html http://www.f-reb.net/2010/01/041_1.html メールマガジンバックナンバー Mon, 18 Jan 2010 12:46:43 +0900 2009年を総括する コンサルタントの視点　～2009年から見える2010年のしかけ～ 印刷用ページを表示

[2010年1月14日]





2009年は歴史的転換点

2009年も後、数日で終わりを告げようとしている。振り返ると、2009年は歴史的に見ても大きな転換点となるような1年だったのではないだろうか。前年の9月にリーマンショックが起こって以来、未曾有の不況が世界経済を席巻した2009年。世界の主要な国々は、一斉に矢継ぎ早な景気刺激策を実施し、何とか二番底を避けようと努力し続けた。昨今、やっとその結果が少しずつ見え始めているといったところではないだろうか。


日本に目を向ければ、実に54年ぶりに政権交代が起こった。所謂55年体制から、初めて脱却した意義は大きい。その鳩山政権も、新内閣発足後100日が経過しようとする今、普天間基地移設の問題や、暫定税率の廃止問題、子供手当ての所得制限の有無など、マニフェストとの整合性、鳩山総理のリーダーシップ、政治資金をめぐる偽装献金問題等により、支持率は低下傾向にある。その影響もあってか、ここに来て、世界経済の堅調な回復に相反するように、日本経済においては、GDPや株価の推移を見ても力強さにかけ、二番底さえ予見させるような状況にあるといえる。





デフレ対応型企業が躍進

我が国おいては、このような政治的状況に加え、今年はデフレが更に深刻化した年でもあった。GDPデフレーターは減少しつづけ、デフレギャップは拡大。私どもが携わるコンサルティングシーンにおいても、業界を問わず「デフレ対応型の商品」が大きく躍進した。ユニクロやニトリがその代表と言えよう。 ただし安さ訴求を実現するためには、当然それ以上の客数が増えなければ、売上・利益の拡大はあり得ない。消費者の財布の紐が硬くなる中、安易な値下げは逆効果。不況期対応型、デフレ対応型のマーケティング戦略の構築と実行が求められた。


例えば価格設定、例えば集客手法、例えば品揃え、など、デフレ化にはデフレ化における消費者心理を反映させた4Pの構築が必要不可欠であるといえる。実は、そこに気づき実践した企業は、今年も素晴らしい業績を上げている。いやむしろ、周りが低迷する分、需要を一手に囲い込み、07年や08年以上の成長を実現している企業さえ多く存在するのだ。





2010年も時流を予測し、それに対応した企業が勝ち残る

2010年も我が国においてはマクロ経済レベルでは、厳しい1年が続くというのが大筋の予測である。デフレの解消も一筋縄ではいかないであろう。今年の年末の状況を見ると、少なくとも上半期は、政治も経済も不安定な1年が続く可能性が高い。我々はこのような状況を予測した上で、覚悟を決め、それに対応した戦略を構築し、実践していく必要があるといえよう。今年の成功企業の例を見るまでもなく、そのような戦略を実践してきた企業の2010年の展望は明るい。そういう意味で、来年は今まで以上に、（1）時流を予測する力、（2）その時流に適応した戦略を構築する力、そして、それらを（3）実践する力の3つの力が大きく業績を左右する1年となるであろう。厳しい年であるからこそ、企業の本当の力が試される年である。我々も来年は、この3つの力を実践する企業にとってのスーパーサポーター的役割を担えるとすれば幸いである。

印刷用ページを表示



この内容に関するお問い合わせは……
お電話、メールにて受けつけております。お気軽にお問い合わせください。
Webフォームからのお問い合わせはこちらをクリックしてください。


（株）船井総合研究所　経営コンサルタント　久木田光明
船井総合研究所リアルエステートビジネスチーム　
久木田光明

船井総研内に発足した不動産ビジネス専門のコンサルタント集団 リアルエステートビジネスチーム(REBチーム)のプロジェクトリーダー。「脱業界常識」をコンセプトに大手から中堅、中小に至るまで多様な企業に対応したコンサルティングを提供。最近は不動産金融分野への進出も始めている。



]]> http://www.f-reb.net/2010/01/2009_20092010.html http://www.f-reb.net/2010/01/2009_20092010.html コンサルティングレポート Thu, 14 Jan 2010 11:45:53 +0900 【特別号】締め切り迫る!!!　IFRS無料セミナーのご案内（定員30名限定） 「IFRS無料セミナー」詳細はコチラ みなさまもよくご存知の国際会計基準（IFRS）の本邦会計基準への適用が 見通され、各方面でもIFRS導入に向けての動きが具体化され始めてきまし た。そのようななか、IFRS関連書籍あるいはセミナーでは、「対応・対策」 、「襲来」、「迫り来る」、「乗り遅れないために」などネガティブな意見が 占めているように感じています。 そこで、我々、船井総研とエスネットワークスは、いま力のある企業、今後成 長していこうという企業様のため、IFRS適用は決して「負担」ではなく、 むしろ「企業成長の機会」として捉えていただこうと想い、このセミナーを開 催いたします。 「IFRS無料セミナー」詳細はコチラ ------------------------------------------------------------------------ 【講座内容】 ------------------------------------------------------------------------ ■IFRS導入をどう成長戦略に活かすか？ ・企業の成長戦略とは…… ・企業成長のキーファクターとは…… ■成長企業のためのIFRS戦略 ・”黒船”IFRSの概要と企業に与えるインパクト ・成長企業が今から準備すべきこと ・IFRS適用をチャンスととらえ、継続成長を遂げるためには…… ■IFRS導入から生まれるビジネスチャンスとは？ ・自社ビジネスへの好影響 ・この機会を活かすためのポイント 「IFRS無料セミナー」詳細はコチラ 【こんな方は是非ともご検討ください】 ◆なんとなくIFRS導入は面倒だとお考えになっている経営者様 ◆IFRS導入をぜひ成長の機会にしたいとお考えになっている経営者様 ◆とりあえず動き出したいと思われている経営者様 「IFRS無料セミナー」詳細はコチラ ↓↓↓　IFRS無料セミナーにご興味ご関心をお持ちの方はコチラ　↓↓↓ 【開催概要】 □日程　　　2010年1月14日（木） □開催時間　15：00～18：00 □場所　　　船井総研　東京本社 東京都千代田区丸の内1－6－6　日本生命丸の内ビル21階 □定員　　　先着限定30名 □受講料　　無料 「IFRS無料セミナー」詳細はコチラ ------------------------------------------------------------------------ 【参加特典】 ------------------------------------------------------------------------ 1．参加者全員にもれなく ～小冊子～　「5分でわかる」IFRSのすべて をプレゼント！ 2．更に先着5名様には 無料相談を開催（事前にお申込みをよろしくお願いいたします。） 「IFRS無料セミナー」詳細はコチラ ------------------------------------------------------------------------ 【お申込方法】 ------------------------------------------------------------------------ 下記のURLからお申込みいただけます。 「IFRS無料セミナー」詳細はコチラ ------------------------------------------------------------------------ 【今後のセミナー開催予定】 ------------------------------------------------------------------------ □日程　 2月3日（水） □講座名　ビルマネジメント、PM企業向け業績アップセミナー ↓↓↓ ビルマネジメント、PM企業向け業績アップセミナーの詳細はコチラ 不動産管理の重要性が増す中、ビルメンテナンス会社もまた業態改革が求められ ています。 プロパティマネジメントやファシリティマネジメントという概念は都心の大型ビ ルにのみに対応すべきビジネスモデルと思われがちですが、決してそんなことは ありません。 これらの発想や概念を、具体的な商品・サービスに落とし込みさえすれば、それ が他社との差別的優位性を獲得することにつながります。 本セミナーでは、そんな新しいモデルの展開について、お伝えしたいと思ってい ます。 ------------------------------------------------------------------------ □日程　 3月1日（月） □講座名　分譲マンション管理会社向け業績アップセミナー □場所　　船井総研　東京本社 東京都千代田区丸の内1－6－6　日本生命丸の内ビル21階 来年のテーマは「コスト削減」、規模の経済性効果を最大限に発揮させる為の 「準変動費」の効率化です。 外注に相当する変動費の多くは既に協力業者の協力のもと大幅なコストカット を実践されている企業も多いようですが、管理戸数に応じてある段階的に増え るコスト（フロントマンや会計担当の人件費など）はまだまだ、仕組みややり 方次第で十分に効率化が可能です。 ストックビジネスの基本である「管理戸数が増えれば儲けが増える」 健全な事業構造を確立するために、準変動費の管理を徹底することの重要性と、 その方法論についてお伝えしたいと思っています。 ※上記講座の詳細は近日公開予定。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── 　2．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 　1月 1日（金）新年あけましておめでとうございます。 　1月 2日（土）今年の初売りはいかに？ 　1月 3日（日）仕事の中に人生がある 　1月 4日（月）大発会1万654円、1年3か月ぶりの高値 　1月 5日（火）藤井財務相、辞任へ 　1月 6日（水）規制を増やすことのメリット・デメリット 　1月 7日（木）菅財務相の円安誘導発言 ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　日本のCMBSのデフォルト率　53%？ 　第2位　パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？ 　第3位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　第4位　穴吹工務店　破綻の余波3 　第5位　住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?0112 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2010/01/041.html http://www.f-reb.net/2010/01/041.html メールマガジンバックナンバー Fri, 08 Jan 2010 11:54:09 +0900 【040号】デスクの隣の人と意識を合わせないと…… http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 　1. 今週の提言 　2．今週のリアルエステートチームブログ ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　 木村　允昶 ■デスクの隣の人と意識を合わせないと…… ─────────────────────────────────── 今回は趣向を変えて、不動産のお話ではなく組織のお話とさせていただきます。 具体的には、メンバー間の共通意識の重要さと欠如した場合の 弊害、解決のためのポイントをご紹介いたします。 「企業理念」「経営方針」という言葉にはどのようなイメージをお持ちでしょうか？ 「崇高」や「尊い」、「企業が掲げるべきもの」というイメージがある一方、 特に若手の方にとっては「遠い存在」や「一社員の自分とは関係ない」 「社長が決めるもの」と思われている方も多いと思われます。 では、「部署方針」となると、いかがでしょうか？　「チーム方針」は？ 「個人目標」は？　どこまでが「自分とは関係のあるもの」で、 どこまでが「自分とは関係のないもの」でしょうか？ 今回はこのような方針や目標、役割など組織として共通認識を持つべきものが 明確に決まっていないことによる弊害について2つの事例を交えてお伝えした いと思います。 ****　続き　***** （1）あるメーカーA社の事例 メーカーではよくある傾向のひとつとして、とても魅力的な商品を作りさえすれば、顧客は勝手に商品を購入し業績は上がっていくと考えられがちです。 このA 社でもその傾向は顕著であり、商品開発は顧客の使用イメージを考えないまま、デザイン性の高い、まさにプロダクトアウト的な商品開発を行っていました。 そのような商品を営業が売っていくのですが、顧客の声を聞いている営業は商品がターゲットと合っていないため、本来購入してほしいターゲットへの訴求力が薄くなかなか売れません。 一方、広報は広報独自の理解で格好良いCMや広告を作っている。このように部署間では全くターゲットに対しての共通認識が図れておらず、ライバル企業に水を空けられている状態でした。 当然のことながら、本来、企業は一つの「経営方針」の元、ターゲット顧客を決め、その顧客に合わせた商品を作り、その顧客に合わせて広報活動を行い、その顧客へ営業するというように、各部署が力を合わせることが不可欠です。ある部署が一つでも異なる方向を向いていると、力が急激に削ぎ落とされる結果となってしまいます。 （2）あるIT系B社の事例 このB社のある部署ではチーム制を取っていました。その組織体制がなかなか機能していないというので、我々に声を掛けていただいたのですが、その原因は部署長とチームリーダーの認識がずれており、チームリーダーの役割が不明確になっていることでした。 チーム制を取った際に、部署長が考えているリーダーの役割は、メンバーと部署長との橋渡し役であり、メンバーの業務内容やトピックスなどはすべて把握し、必要時に自分に報告できることを期待していたのです。 一方、リーダー側はチームリーダーという役職が付いている訳ではなかったので、メンバーの相談役や連絡事項の伝達などを多少やるだけの、少しお飾り的な役割だと考えていたのです。 ディスカッション中は、部署長がこう言ったじゃないかと発言すると、リーダーはそんなの聞いてないと返すようなやり取りが繰り返されていました。 さて、一般的にありがちな2つの事例だったのですが、ここから言える事は以下の2点です。 ●全社的でも部署内であっても認識の違いによる弊害は起こる ●当事者は分かっていながらも改善することを諦めてしまう このような共通認識の違いは往々にして起こりうるものです。組織体が大きくなればなるほど、ずれが大きいと思いますが、少人数体の中でも適切なルールなどを整備していなければ、弊害が起きてしまうと言えます。 また、この弊害の多くはその組織に属するもの、特に現場の当事者は気が付いていることが多いと思います。しかし、どうせ変わらないからと諦めてしまい、「企業内サイレントクレーマー」のごとく、会社では特に何も言わず、同僚同士の愚痴となって吐き出される結果となってしまいます。 今回の2事例に関しても、共に現場の方はこの問題を理解されていましたが、やはり行動に移すことができなかったようです。 この解決策としてはごくごく単純なのですが、共通認識を持たせるために「客観的な視点からの視える化」を行うことです。この場合、より客観性を持たせるために、相手を納得させるために数字を使うことを意識されると良いでしょう。 （1）に関しては、市場のトレンドから他社、顧客動向などをまとめ、各部署の活動とのギャップを丁寧に、なるべく客観的な数字に置き換えて明確にしていきました。そして、その資料を元に、各部署に回り認識のすり合わせをしていき、全社統一した方向性を定着させております。 （2）に関しては、部署長とリーダー全員でディスカッションしていただきました。すべての意見を出し尽くすまで議論をしていただき、その結果を取りまとめ、リーダーの役割を明文化。合わせて、リーダーの役割に基づいた各種業務フローを構築し、共通認識を持たせるためにメンバーの前で発表を行いました。 内部にいてはサイレントクレーマーのごとく、本質的な批判は隠れしまい、なかなか根本原因にたどり着けません。時には客観的にチーム内、課内、部内、企業内の意見を集め、共通認識を確認するような場を設けてはいかがでしょうか。 REB team　経営コンサルタント 木村　允昶 木村へのご質問・ご相談は　info@f-reb.net　までご連絡下さい。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── 　2．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 　12月 21日（月）暫定税率維持、子供手当てには所得制限なし 　12月 22日（火）2010年マンション市場予測　首都圏4．3万戸 　12月 23日（水）ファシリティマネジメントの重要性 　12月 24日（木）離職率　入職率を上回る 　12月 25日（金）10年度予算案決まる　一般会計総額92．3兆円 　12月 26日（土）2009年の新設住宅着工戸数は80万戸割れへ 　12月 27日（日）東京の不動産、世界都市ランキングで7位に転落 ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　穴吹工務店　倒産 　第2位　日本のＣＭＢＳのデフォルト率　53%？ 　第3位　パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？ 　第4位　穴吹工務店　破綻の余波 　第5位　穴吹工務店　破綻の余波2 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■デスクの隣の人と意識を合わせないと…… ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?1229 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□]]> http://www.f-reb.net/2009/12/040.html http://www.f-reb.net/2009/12/040.html メールマガジンバックナンバー Fri, 25 Dec 2009 14:11:09 +0900 【特別号】～IFRS無料セミナーのご案内（定員30名限定） 「IFRS無料セミナー」詳しくはコチラ みなさまもよくご存知の国際会計基準（IFRS）の本邦会計基準への適用が 見通され、各方面でもIFRS導入に向けての動きが具体化され始めてきまし た。そのようななか、IFRS関連書籍あるいはセミナーでは、 「対応・対策」、「襲来」、「迫り来る」、「乗り遅れないために」など ネガティブな意見が占めているように感じています。 そこで、我々、船井総研とエスネットワークスは、いま力のある企業、今後成 長していこうという企業様のため、IFRS適用は決して「負担」ではなく、 むしろ「企業成長の機会」として捉えていただこうと想い、このセミナーを開 催いたします。 「IFRS無料セミナー」詳しくはコチラ ---------------------------------------------------------------------- 【講座内容】 ---------------------------------------------------------------------- ■IFRS導入をどう成長戦略に活かすか？ 　・企業の成長戦略とは…… 　・企業成長のキーファクターとは…… ■成長企業のためのIFRS戦略 　・“黒船”IFRSの概要と企業に与えるインパクト 　・成長企業が今から準備すべきこと 　・IFRS適用をチャンスととらえ、継続成長を遂げるためには…… ■IFRS導入から生まれるビジネスチャンスとは？ 　・自社ビジネスへの好影響 　・この機会を活かすためのポイント 「IFRS無料セミナー」詳しくはコチラ 【こんな方は是非ともご検討ください】 　◆なんとなくIFRS導入は面倒だとお考えになっている経営者様 　 　◆IFRS導入をぜひ成長の機会にしたいとお考えになっている経営者様 　◆とりあえず動き出したいと思われている経営者様 「IFRS無料セミナー」詳しくはコチラ ↓↓↓　IFRS無料セミナーにご興味ご関心をお持ちの方はコチラ　↓↓↓ 【開催概要】 　□日程　　　2010年1月14日（木） 　□開催時間　15：00～18：00 　□場所　　　船井総研　東京本社 　　　　　　　東京都千代田区丸の内1－6－6　日本生命丸の内ビル21階 　□定員　　　先着限定30名 　□受講料　　無料 「IFRS無料セミナー」詳しくはコチラ ---------------------------------------------------------------------- 【参加特典】 ---------------------------------------------------------------------- 1．参加者全員にもれなく 　　～小冊子～　「5分でわかる」IFRSのすべて 　　をプレゼント！ 2．更に先着5名様には 　　無料相談を開催（事前にお申込みをよろしくお願いいたします。） 「IFRS無料セミナー」詳しくはコチラ ---------------------------------------------------------------------- 【お申込方法】 ---------------------------------------------------------------------- 下記のURLからお申込みいただけます。 「IFRS無料セミナー」お申込みはコチラ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?1225 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2009/12/ifrs30.html http://www.f-reb.net/2009/12/ifrs30.html メールマガジンバックナンバー Thu, 24 Dec 2009 16:56:02 +0900 【039号】賃料の値下げリスクにどう立ち向かうか http://www.f-reb.net/】 REB Teamの公式サイトでは、 日々のコンサルティング現場の経験を基にした業績アップレポート 『コンサルティングレポート』 業界の大手企業や特徴的なビジネスモデルを実践している会社と コンサルタントの対談『業界トップインタビュー』 などのコンテンツで建築・不動産業界に対して情報発信を行っています。 ご興味のある方はこちら　⇒　http://www.f-reb.net/ ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 　＜INDEX＞ 　1. 今週の提言 　2．今週のリアルエステートチームブログ ●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━● ─────────────────────────────────── 　1．今週の提言 ─────────────────────────────────── ＜今週の提言＞ 船井総合研究所REB Team　 久木田　光明 ■賃料値下げリスクにどう立ち向かうか ～継続賃料の適正価格とは～ ─────────────────────────────────── 「賃料値下げ交渉ビジネスの拡大」 一般的に、不況期には収益拡大ビジネスよりも コスト削減ビジネスが注目される。 経営者や決裁者の事業に対するマインドが どちらかというと後ろ向きに傾斜しているからであろう。 不動産関連においても同様で、維持管理コストの削減、 電気代・水道代等の光熱費の削減、 事務用品費やコピーのトナー代等のコスト削減など、 あらゆるコスト削減に関するサービス を展開する企業が注目されはじめている。 当然、このようなコスト削減に走る思考は、 ビルオーナーのみならず、テナント企業もまた同様であり、 固定費に占める割合が大きく削減効果も高い「賃料」は 特に削減したい項目の1つとして挙げられる。 そんな中、今、オーナーの頭を悩ませているのが 「賃料値下げ交渉サービス」というものだ。 テナントがオーナーに対して賃料の値下げを交渉する際、 それらを代行もしくはアドバイスするサービスが、 今市場で大きな存在感を示し始めている。 賃料値下げに対する妥当性を他のビルの成約事例や、 不動産鑑定士の目論見書などを使い オーナーに交渉する際の証拠やツールを提供する業務である。 ****　続き　***** 特に、全国に店舗を持つ大手のドラッグストア、 スーパー、コンビニ、フィットネスクラブに至るまで、 他店舗展開を基本とする事業体においては、 昨今、本部からのコスト削減命令が下り、 一斉に賃料見直しを図り始めている。 奇しくも、近年の時価会計、不動産のオフバランス化の流れが本格化し、 その結果企業における不動産が保有から賃貸へ移行し始めた最中の出来事でもある。 昨今の市場の状況を鑑みると、 ビルオーナーにとって新たな空室は何が何でも避けたい。 そんなビルオーナーの弱みにつけこみ、法外な賃料値下げを請求する例も 少なくないと聞く。 賃料交渉コンサル会社の多くは、成功報酬型のシステムをとっており、 年間賃料削減額の20％程度をフィーとしている。 「適正な賃料とは」 確かに賃料は、不動産価格と同様、流動性を有する。 ただし、過去の実績から見ても不動産価格に比べてそのスピードは 比較的長い時間をかけて下落する、遅効性があるものといえる。 よって本当の意味での市場相場に見合った賃料の査定には、 この遅効性を十分考慮に入れる必要がある。 仮に2年前の賃料と比較して20％を超えるような 額の値下げを提示してくるようなケースがあるとすれば、 それは賃料の下落が遅効性をもつという特徴から考えると かなり眉唾物といえよう。 不動産鑑定の世界においても新規の賃料査定とは別に 「継続賃料査定」というものが存在する。 継続賃料の査定には （1）差額配分法、（2）利回り法、（3）スライド法、（4）賃料事例比較法 などの手法を複合的に活用して算出する。 本来、鑑定士の印を伴った鑑定書を作成する場合は、 このような複雑な手法を組合せた上で詳細に査定をおこなうのである。 賃料減額コンサルティング会社を通して提示される鑑定士の査定家賃は あくまでも診断書、目論見書というものであり、 鑑定士の印はつかれていないケースが殆どであろう。 オーナーもまたこのような前提条件を正確に理解したうえで、 テナントとの交渉に臨む必要があるといえる。 詰まるところ、賃料とはオーナーとテナントとの需給バランスによって 決定されるものである。 このような不況期における賃料減額交渉の広がりは、 オーナーがテナント側に一方的に主導権を握られることのないよう、 不動産に関する情報収集や知識武装の必要性を 再認識する上で不可欠なプロセスであると言えるのかもしれない。 オーナーも学習し、建物をマネジメントする思考が必要不可欠な時代に なってきたのである。 REB team　経営コンサルタント 久木田　光明 久木田へのご質問・ご相談は　info@f-reb.net　までご連絡下さい。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆ ─────────────────────────────────── 　2．今週のリアルエステートチームブログ ─────────────────────────────────── ■今週のリアルエステートチームブログ 　12月 14日（月）首都圏マンション販売4万戸割れへ 　12月 15日（火）住宅版エコポイント前倒し 　12月 16日（水）経済成長に必要な対策は供給側か需要側か 　12月 17日（木）完成間近マンションの建築確認取り消し 　12月 18日（金）住宅資金の贈与税非課税枠、1500万円に拡大 　12月 19日（土）ニトリ　23年連続過去最高益更新へ 　12月 20日（日）99.9%トップで決まる ★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★ 　第1位　穴吹工務店　倒産 　第2位　パシフィックセンチュリーをセキュアードが落札か？ 　第3位　穴吹工務店　破綻の余波 　第4位　穴吹工務店　破綻の余波2 　第5位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入 　船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！ 　日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず 　不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、 　幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。 ─────────────────────────────────── □■□■□■□■□ 今週の提言 ■□■□■□■□■ ■賃料値下げリスクにどう立ち向かうか ～継続賃料の適正価格とは～ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ◎ ご意見・ご感想をお待ちしています！ ⇒ info@f-reb.net ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 　発行責任者： 　株式会社 船井総合研究所　リアルエステートビジネスチーム 　〒100-0005　東京都千代田区丸の内1－6－6 　　　　　　　　日本生命丸の内ビル21階 　TEL. 03-6212-2930(直通） 　FAX. 03-6212-2943 　E-mail: info@f-reb.net 　公式サイト：http://www.f-reb.net/?1222 □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ ]]> http://www.f-reb.net/2009/12/039.html http://www.f-reb.net/2009/12/039.html メールマガジンバックナンバー Mon, 21 Dec 2009 13:40:50 +0900