【050号】マンション価格上昇へ！　「底値」は過ぎた!?

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　平成２２年３月２４日（火）

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　　　　　「船井総研の住宅・不動産ビジネス羅針版」０５０号

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1. 今週の提言　
　　

　　マンション価格上昇へ！「底値」は過ぎた！？

　　
２．今週のイチオシ情報

　【無料　先着３０名様限定】第２回成長企業のためのＩＦＲＳ戦略セミナー
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３．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ

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４．今週のリアルエステートチームブログ

５．編集後記

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　１．今週の提言
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■マンション価格上昇へ！「底値」は過ぎた！？

船井総合研究所ＲＥＢ　Ｔｅａｍ　猪股　幹基

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不動産業界全体が不況だといわれる中、果たして回復の兆しはまったく見え
てこないのか。今回のメルマガでは、一般消費者の消費傾向が直接見える、
分譲マンションの状況についてお伝えしたいと思います。

早速ですが、最近のマンション業界のニュースを幾つか確認してみます。

・都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の新築マンション価格、２年
ぶり上昇
・新規発売戸数、３カ月ぶりに増加
・契約率、２カ月連続７０％超
・完成在庫物件、６，４１６戸まで減少
など。

リーマンショック以降、ネガティブなニュースが大半を占めていたことを考
えますと、随分と世の中の流れが変わってきていることを感じさせます。

不動産業界は日本のＧＤＰを約５００兆円としますと、その約１０％を占め
る市場と言われていることから景気の主要な指標と言われており、業界問わ
ず注目を集めているのは周知の事実です。

政府もその大きな波及効果を期待し「住宅ローン控除枠の拡充」「住宅エコ
ポイント制度」等、住宅購入を後押しする施策を取ってきました。

では、本当に不動産市況は好転してきているのでしょうか？

****　続き　*****

まず首都圏の状況から申し上げますと、いくつかの「マンション市況の回復
期に見られる状況」が散見されることから回復期に差し掛かっていであろう
という状況が伺えます。

リーマンショック以降、閑古鳥が鳴いていたマンションギャラリーが最近非
常に混んでおります。完成しても売れずに残ってしまっている在庫物件がほ
とんどを占めていた昨年に比べますとこれは良い傾向であるといえます。

昨年で言うとブレークした買取再販物件、いわゆる「アウトレットマンショ
ン」の台頭がありました。

例えば、アウトレットマンション「グランドホライズン」です。

千葉県船橋市にあるショッピングモールＩＫＥＡ付近に総戸数６８４戸の大
規模マンションとして建てられましたが昨年、売主が代わり、アウトレット
マンションという形で再販売されました。

最初の売主であるＡ社が販売していた時は１年間で１００戸程の販売状況で
したが、売主がＢ社に代わり値段の改定が行われ、販売を再開したところ、
なんと４月～９月で５１４戸をスピード完売してしまいました。
今や伝説のアウトレットマンションと言えるでしょう。

しかし、アウトレットマンション需要は今やもう一巡した感があり過去の話
にすらなりつつあります。

冒頭に記載しました今年の景気指標としてマンション販売数の増加、契約率
の回復、在庫数の減少など客観的な数字の裏付けはあるのですが、視点を変
えてもう少し現場から見られる状況を挙げてみましょう。

１．新規発売のマンションギャラリーの来場者数が増えてきたということ
２．抽選に当たらないと買えないマンションが出てきたということ
３．昨年は全く聞かれなかった即日完売物件が出るようになってきたこと

例えば、プラウド池袋本町、ブランズ港南台、港北ニュータウンのセンター
ハウス、ブランシエラ浦和などが大盛況な物件として挙げられます。

プラウド池袋の来場数は土日で１日平均約３００件の来場があるそうです。
通常は３０件の来場があれば大盛況と言われますのでその１０倍の来場数です。

通常現場では営業マン１人に対し１組接客が基本ですが、営業マンは３０人
しかいないため、単純計算で１人１０件接客となります。

実際のマンションギャラリー内は不景気なんてどこ吹く風という感じで、熱
気に溢れかえっていました。

また、プラウド池袋本町の総戸数は７５０戸で、第１期に２００戸販売する
予定があまりの人気の為、追加で販売し３５０戸即日完売しました。

物件が抽選となる状況が昨年にはあまり見られませんでしたが、今年は倍率
が最高７倍、平均１．５倍となっております。

抽選物件自体が全くなかった昨年と比較すると、少しづつではありますが確
実に世の中の流れが変わってきていることを予感させます。

しかし、本当に「底」は付いたのでしょうか！？

上記の盛況な物件の共通点を挙げると

１．資本体力上問題のない大手が売主であること
２．物件所在地は駅近が多いこと
３．立地・物件スペックの割には価格が抑えられていること

などです。
これは企業体力のある大手が、単に低価格の物件を販売しているという結果
論ではなく、質の高い物件を手ごろな価格で着実に売るという戦略を構築し
ながら、同時に、立地や需要側面から見ても好条件にある首都圏に限定して
販売した結果と言えるのではないでしょうか。

そのため、この好結果は大手でしか得られないマンション業界の中では表面
的な結果であると考えられます。

本格的な「景気回復」という状況は、中堅以下の企業が「都心」ではなく
「郊外」において、分譲する新規発売マンションに上記のような活気が見ら
れるようになってきた時だと考えています。

ゴールデンウィークまでもうすぐです。

各デベロッパーが一部で例えられている「マグマのような潜在需要」をどれ
だけ動かすことができるのか。

各社の販売戦略が見ものです。

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２．今週のイチオシ情報
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【無料　先着３０名様限定】第２回成長企業のためのＩＦＲＳ戦略セミナー
　　　　　　　　　　　　　　～ハウスメーカー編～のご案内

前回１月１４日（木）に開催され大好評のため、第２弾と題しまして、今回
は住宅・不動産関連企業向けのＩＦＲＳセミナーを開催することとなりました。

対象業界は『ハウスメーカー』『不動産デベロッパー』『住関連メーカー』の
３業種。対象業界を絞り、より実態に即した、現実感のあるＩＦＲＳ導入につ
いてお伝えできればと考えております。

みなさまもよくご存知の国際会計基準（ＩＦＲＳ）の本邦会計基準への適用が
見通され、各方面でもＩＦＲＳ導入に向けての動きが具体化され始めてきまし
た。そのような中、ＩＦＲＳ関連書籍あるいはセミナーでは、「対応・対策」
、「襲来」「迫り来る」、「乗り遅れないために」などネガティブな意見が占
めているように感じています。

そこで、我々、船井総研とエスネットワークスは、いま力のある企業、今後成
長していこうという企業様のため、ＩＦＲＳ適用は決して「負担」ではなく、
むしろ「企業成長の機会」として捉えていただこうと想い、このセミナーを開
催いたします。

【日時】２０１０年４月１９日（月） １０:００～１２:１５

【会場】（株）船井総合研究所　東京本社（丸の内）

　▼詳細とお申込はこちらから
　⇒【無料　先着３０名様限定】第２回成長企業のためのＩＦＲＳ戦略セミナー

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３．リアルエステートビジネスチームからのお知らせ
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■上席コンサルタント吉崎執筆のダイヤモンドオンラインコンテンツ
～業界別半年先の景気を読む～新コンテンツ掲載のご案内

『超整理法』の野口悠紀雄氏やＴＶの報道番組や経済番組でも有名な上杉隆氏
などが執筆している『ダイヤモンドオンライン』にて、REB　Team 責任者吉崎　
誠二も『業界別　半年先の景気を読む』という連載の中で、住宅・不動産業界
についてレポートしております。

　最新号の第９回掲載テーマは……

　あなたのマンションの管理は大丈夫？ 管理次第で資産価値は半減する！
　～マンション管理業界のこれからを読む～

　第９回掲載はこちらから

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４．今週のリアルエステートビジネスチームブログ
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■今週のリアルエステートチームブログ

３月　１２日（金）「ＨＯＭＥＳ」今日東証一部上場
３月　１３日（土）パワービルダー業績回復
３月　１４日（日）スペシャリストとプロフェッショナルの違い
３月　１５日（月）住宅販売時における外部環境、内部環境
３月　１６日（火）自社の立ち居地を明確にさせる
３月　１７日（水）CMBS 今そこにある危機
３月　１８日（木）公示地価2年連続下落

★今週のリアルエステートチームブログ・人気記事ランキングを発表!!★
第1位　福屋工務店　業務停止へ
第2位　日本のCMBSのデフォルト率　53%？
第3位　クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが日本参入
第4位　住宅資金の贈与税非課税枠、１５００万円に拡大
第5位　野村不動産の非上場REIT

船井総研リアルエステートビジネスチームブログは毎日更新中！

日々のコンサルティングでの気づき、業界最新ニュースのみならず
不動産ビジネスに大きな影響力を持つ日本経済、マクロ経済動向まで、
幅広いテーマを経営コンサルタントの視点で鋭くクローズアップ。

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５．編集後記
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３月１８日は国土交通省の公示地価発表の日でした。
今年の１月１日時点の全国約２万７，０００の地点を調査し、まとめて発表
されます。
調査結果は、住宅地４．２％、商業地６．１％とともに全国平均で２年連続
下落でした。
この結果は２００８年秋に発生したリーマン・ショックの影響により、住宅地、
商業地を問わず全国的に土地に対する評価が下がり続けていることを表します。
「今週の提言」では住宅のマンションに対しての明るい兆しもお伝えしましたが、
オフィス・商業部門は空室率の上昇などで企業体力自体の低下が続き、次の打ち
手に行動を移せない現状が見られそうです。
オフィス・商業部門は「景気の遅効指数」と言われますが、不動産市況が全般的
に改善してきたと言えるのはオフィス・商業部門における「空室率」や「賃料の
平米単価」などの収益に直接影響を与える数値が改善してきた時と言えるでしょう。
ブログにて久木田も言っている通り、人口減少、少子高齢化を迎え、構造的に不
動産価格が上昇しにくい環境にある日本ですが、今後はより知恵を絞って、不動
産に付加価値を加えていき、将来的なキャッシュフローを生める不動産に加工し
ていく姿勢が必要でしょう。

（編集　猪股　幹基 motoki.inomata@funaisoken.co.jp）

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