分譲マンション管理市場は、不況期にある住宅・不動産業界の中でも、相対的に収益が安定している事業として、近年特に注目され始めている。昨年、一昨年と苦境に立たされたマンションデベロッパーが資金繰りに窮し、安定したキャッシュフローが確保できるが故に高い値がつきやすいグループ内管理子会社を売却し、手元資金を確保するというケースが数多く発生した。


船井総研REBチームの試算によると2008年現在、分譲マンション管理市場の市場規模はおよそ4,260億円。99年当時3,331億円だったことを考えると、この10年余りで約20％も増加したことになる。この増加の最大の要因は、言うまでもなく、マンションストック数が大幅に拡大したことが挙げられる。

サブプライムローン問題、リーマンショックによる世界的な不況の影響を大きく受ける事になった我が国のマンション開発市場が、一昨年・昨年と大幅に低迷したことを踏まえると、基本的に新規供給戸数に比例する分譲マンション管理市場の規模拡大スピードは、一定の負の影響を受けるものといえよう。

ただし、市場規模自体の増減を考えると、昔の公団物件などに多い管理会社に管理を委託せずに、管理組合が自ら管理を実施する自主管理物件の割合が年々減少している点、また業界内競争の激化により既存物件の管理単価は減少していることが想像される一方、新規物件においては、管理サービスの多様化、高度化により管理単価は上昇傾向にあり、全国的な平均管理委託費は年々増加している点、などを考慮すると、全体的なマンション管理市場規模は、その成長スピードを鈍化させるものの、足元では堅調に推移するものと予測できる。

マンション管理業界は比較的小規模な事業者が多いこともあり、90年代後半からM&Aが継続的に発生している。特に2001年のマンション管理適正化法の施行以降、以前にも増して大手集約化の傾向が進んでいるといえる。その背景には、（１）供給元となるマンションデベロッパーの大手集約化の進行、（２）マンション管理業界における競争環境が激化。その為「規模の経済性」追求による合理化の必要性、（３）管理組合のマンション管理に対する意識の変化による大手依存度の拡大、などが挙げられるであろう。
実際、1995年当時、マンション管理ストック数に対するマンション管理大手50社のシェアは58.1%であったものが、2008年時には63.3％まで拡大している。 このような傾向を考慮すると、今後も本業界における大手集約、寡占化の流れを否定することは困難であり、マンション管理業界におけるM&Aは今後も加速するものと思われる。

そこで、マンション管理業界におけるM&Aの際に算定されるマンション管理会社の企業価値（譲渡価格）の目安について、直近の本業界におけるM&Aの事例及び、上場マンション管理会社の簡易企業価値算定から、その値を検証してみたい。

譲渡価格が公開された直近のマンション管理業のM&Aの取引実例を見ると、その値付けの目安はおよそ戸当たり7万3千円～8万5千円であった。またマンション管理業のうち上場企業である東急コミュニティーと日本ハウズイングの企業価値（Enterprise Value）を算出し、そこから戸当たり企業価値を算出すると、東急コミュニティーで87,110円、日本ハウズイングで62,919円となり、先の事例価格に近い値が算出された。よって、マンション管理会社の企業価値（譲渡価格）の相場は、戸当たり6万～9万円と推定される。

以上、詳細及び裏づけデータはwebサイト内REB Monthly Report2月号にも掲載されている。ご興味のある方はご覧頂きたい。

2010年最初のテーマは今年の住宅着工、中でも賃貸住宅の動向について考えてみたい。2009年の新設住宅着工戸数は1月~11月時点の合計で約72万戸。前年同期比で30%近い減少になります。通期では100万戸割れどころか80万戸割れが確実で、この数は1964年以来、実に45年ぶりの結果となる。リーマンショック以降、住宅に関する需要は低迷が続いており、2010年もその流れは続くものと言われている。

そんな中、最新の11月の統計では、全体としては12ヶ月連続で前年同月比を下回っているが、持家のみを見た場合、14ヶ月ぶりに前年同月比プラスとなったのである。
これは、住宅ローン減税や長期優良住宅制度の導入などといった政策効果が徐々に出始めた結果と言えるのではないだろうか。 では、住宅ローン減税の対象外である貸家の現状と今後の動向はどのように理解、予測できるのか、少し考えてみたい。

貸家着工戸数の近年のピークは2006年~2007年の第2四半期までであろう。その後は建築基準法改正に伴う影響に加え、サブプライム問題による信用不安、更にはリーマンショックによる世界的な不況の影響もあり、新設の賃貸住宅もまたその伸び率は低迷している。要因としては、第一に空室率の上昇やそれに伴う家賃の下落による住宅投資意欲の低下が挙げられる。

06年～07年時のピーク時は、不動産ファンドやREITが扱う投資用賃貸物件が大幅に増加したことによる影響が大きい。今や外資はもちろんのこと、国内資本においても日本の不動産に投資しようという機運は未だ整っていない。特に住宅はオフィスや商業施設と比較すると、安定的な収益を確保しやすいという利点がある一方で、投資的魅力に乏しいという欠点もある。よって不動産市況が回復したとしてもそれが即座に賃貸住宅の着工にあてるポジティブな影響は限定的であろう。 また需給関係は悪化しており、空室率は上昇傾向にある。それに伴い、家賃も下落し、収益性が悪化している。

加えて、前述の通り、持家着工が住宅ローン減税の効果で下支えされているのに対し、賃家は制度の対象外であるということも、新設着工を下方に引っ張る要因になっているといえるであろう。

先行きについては、地価の下落や低金利の持続により、建築コストの下落は賃貸オーナーにとってはポジティブなトレンドといえよう。初期投資額が減少することによって、投資採算性の向上、投資回収期間の縮小が期待されるからである。しかしながら、今後の市場環境を鑑みると、空室率の上昇もそれに伴う賃料下落リスクの拡大も、その改善は難しく、建築コストの下落というメリットのみでは、そのリスクを囲い込むことはできないと言わざるを得ない。 よって今後数年間は、持家以上に貸家は、厳しい状況が続くことが予想され、着工戸数は横ばいから微減の間を推移すると予測する。

あくまでもマクロの市場予測ではあるが、賃貸住宅市場に関わるビジネスを進める上で、最低限おさえておきたい動向であるといえる。